Bir taşınmazın tapusunun başka bir kişiye devredilmiş olması, her zaman gerçek bir satış yapıldığı anlamına gelmez. Uygulamada kişiler, borçlarını güvence altına almak, kredi kullanabilmek, taşınmazlarını geçici olarak korumak veya aralarındaki güven ilişkisi nedeniyle evlerini, arsalarını ve iş yerlerini başka kişilerin üzerine devredebilmektedir.
Ancak taşınmazın geri verilmesi gereken zaman geldiğinde, tapuyu üzerine alan kişinin devre yanaşmaması ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Bu gibi durumlarda gündeme gelen hukuki yollardan biri inançlı temlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasıdır.
Özellikle aile bireyleri, yakın arkadaşlar ve ticari ortaklar arasında gerçekleşen taşınmaz devirlerinde, işlemin gerçek bir satış mı yoksa belirli bir amaçla yapılan geçici bir devir mi olduğunun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali davalarında en önemli mesele, taraflar arasındaki güven ilişkisinin ve taşınmazın geri verilmesi yönündeki anlaşmanın hukuken ispatlanabilmesidir.
Bu yazıda inançlı temlik kavramını, tapunun geri alınma şartlarını, yazılı sözleşme bulunmaması halinde başvurulabilecek delilleri, zamanaşımı sorununu ve Yargıtay kararlarını ayrıntılı şekilde ele alacağız.
İnançlı Temlik Nedir?
İnançlı temlik, bir kişinin sahip olduğu malvarlığı hakkını belirli bir amaç doğrultusunda başka bir kişiye devretmesi ve devralan kişinin de kararlaştırılan şartlar gerçekleştiğinde bu hakkı geri vermeyi üstlenmesidir.
İnançlı işlemde iki temel unsur bulunmaktadır:
- Bir hakkın veya taşınmazın devredilmesi.
- Devredilen hakkın belirlenen koşullarda geri verilmesini öngören inanç anlaşması.
Taşınmazı devreden kişiye hukuk öğretisinde inanan, taşınmazı devralan kişiye ise inanılan denilmektedir.
Örneğin bir kişi, bankadan kredi temin edebilmek amacıyla kendisine ait arsayı kardeşine devredebilir. Taraflar arasında kredi borcu ödendiğinde arsanın geri verileceği kararlaştırılmış olabilir.
Kardeşin borç sona ermesine rağmen tapuyu geri vermemesi halinde, işlemin özelliklerine göre inançlı temlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.
Burada önemli olan, tapunun başlangıçta gerçekten devredilmiş olması ve devralan kişinin ayrıca geri verme yükümlülüğü üstlenmesidir.
İnançlı İşlem ile Gerçek Satış Arasındaki Fark Nedir?
Tapuda satış işlemi yapılmış olması, tarafların aralarındaki ilişkinin mutlaka kesin ve koşulsuz bir satış olduğu anlamına gelmez.
Gerçek satışta taşınmazın mülkiyeti, satış bedeli karşılığında alıcıya kesin olarak devredilir. Alıcının belirli bir süre sonra taşınmazı eski malikine geri verme borcu kural olarak bulunmaz.
İnançlı temlikte ise devir, taraflar arasındaki özel anlaşma gereğince belirli bir amaca hizmet etmektedir.
Örneğin:
Bir kişi, 5 milyon TL değerindeki evini 1 milyon TL borcuna teminat olmak üzere alacaklısına devretmiş olabilir. Taraflar, borç ödendiğinde evin eski malikine iade edileceğini kararlaştırmışsa burada gerçek bir satıştan farklı olarak inançlı işlem ilişkisi tartışılabilir.
Ancak satış bedelinin düşük gösterilmesi, tarafların akraba olması veya taşınmazın eski malik tarafından kullanılmaya devam edilmesi tek başına inançlı işlemin varlığını kanıtlamaz.
Mahkeme, tarafların gerçek iradelerini ve hukuken kullanılabilecek delilleri birlikte değerlendirir.
İnançlı Temlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Şartlarda Açılır?
İnançlı temlik nedeniyle tapu iptali davasında, genel olarak aşağıdaki hususlar önem taşır:
- Taşınmazın davalıya veya hukuken ilgili kişiye devredilmiş olması.
- Taraflar arasında geri verme yükümlülüğü içeren bir inanç anlaşmasının bulunması.
- Anlaşmada öngörülen iade koşullarının gerçekleşmiş olması.
- Taşınmazın geri verilmemesi.
- İnançlı işlem iddiasının hukuken geçerli delillerle kanıtlanabilmesi.
Örneğin taşınmaz borca teminat amacıyla devredilmişse borcun ödenip ödenmediği, iade borcunun hangi koşulda doğduğu ve taraflar arasında başka yükümlülüklerin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
İnançlı temlik davasında yalnızca tapu kaydının kimin adına olduğu değil, tarafların devir sırasında hangi hukuki ilişkiyi kurdukları da belirleyicidir.
Yazılı Sözleşme Olmadan İnançlı Temlik Davası Açılabilir mi?
İnançlı işlem davalarında en çok karşılaşılan sorunlardan biri, taraflar arasında yazılı bir inanç sözleşmesi bulunmamasıdır.
Özellikle yakın akrabalar arasında yapılan işlemlerde kişiler birbirlerine güvendikleri için yazılı belge düzenlememektedir.
Ancak yıllar sonra uyuşmazlık çıktığında, sözlü anlaşmanın ispatlanması ciddi güçlükler doğurabilmektedir.
Yargıtayın 05.02.1947 tarihli, 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, inançlı işlemlerin ispatı bakımından temel düzenleyici içtihat niteliğindedir.
Bu karar doğrultusunda, inançlı işlem iddiasının kural olarak şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekir.
İnanç sözleşmesinin mutlaka noterlikte düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak inançlı işlemi ortaya koyan ve tarafların veya inanılanın imzasını taşıyan bir belge, davanın ispatı bakımından büyük önem taşır.
Yazılı sözleşme bulunmaması, her durumda davanın reddedileceği anlamına gelmez. Delil başlangıcı, ikrar ve yemin gibi ispat araçlarının uygulanma şartları ayrıca değerlendirilmelidir.
Banka Dekontları İnançlı İşlemin İspatında Kullanılabilir mi?
İnançlı temlik nedeniyle tapu iptali davalarında banka kayıtları önemli deliller arasında yer alabilir.
Örneğin taşınmazın geri verilmesi karşılığında belirli bir borcun ödenmesi kararlaştırılmış ve bu ödeme banka aracılığıyla gerçekleştirilmiş olabilir.
Ancak her banka dekontu inançlı işlem bulunduğunu göstermez.
Dekontun açıklama bölümü, ödemenin tarafları, para transferinin tarihi ve diğer belgelerle ilişkisi önemlidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2023/4307 Esas, 2024/5632 Karar sayılı kararında, inançlı işlem iddiasının ispatında yazılı delil ve delil başlangıcı kavramları ele alınmıştır.
Kararda, somut olayın özelliklerine göre banka dekontları ve yazışmalar gibi belgelerin delil başlangıcı olarak değerlendirilebileceği belirtilmektedir.
Bununla birlikte, yalnızca bir kişiye para gönderilmiş olması taşınmazın geri verilmesi konusunda anlaşma bulunduğunu kendiliğinden kanıtlamaz.
WhatsApp Mesajları İnançlı İşlem Davasında Delil Olur mu?
Günümüzde taraflar arasındaki anlaşmaların önemli bir bölümü WhatsApp, SMS ve elektronik posta üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bu nedenle elektronik yazışmaların inançlı temlik davalarında delil olarak kullanılıp kullanılamayacağı önem kazanmıştır.
Örneğin tapuyu üzerine alan kişinin şu yönde bir mesaj göndermiş olması düşünülebilir:
“Borcunu bitirdiğinde evi tekrar senin üzerine geçireceğim.”
Böyle bir mesaj, taşınmazın kesin satış amacıyla değil, belirli koşullarda geri verilmek üzere devredildiği iddiasını destekleyebilir.
Ancak mesajın kim tarafından gönderildiği, gerçekliği, içeriği, hangi taşınmazla ilgili olduğu ve hukuka uygun şekilde elde edilip edilmediği araştırılmalıdır.
Elektronik yazışmalar HMK’nın belge ve delil başlangıcı hükümleri kapsamında değerlendirilebilir. Bununla birlikte, her WhatsApp mesajının tek başına inançlı işlemi ispatladığı söylenemez.
Bu nedenle dava açılmadan önce mesajların tamamının ve diğer delillerle bağlantısının incelenmesi gerekir.
İnançlı Temlik Davasında Tanık Dinlenebilir mi?
İnançlı işlem davalarında yalnızca tanık anlatımına dayanılarak sonuca ulaşılması her durumda mümkün değildir.
05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yazılı delille ispat ilkesi önem taşımaktadır.
Ancak HMK’nın 202. maddesi kapsamında delil başlangıcı niteliğinde bir belge bulunması halinde tanık deliline başvurulması mümkün olabilir.
Örneğin davalının taşınmazı geri vereceğini gösteren bir yazışması mevcutsa bu belgenin niteliğine göre tanıkların da dinlenmesi gündeme gelebilir.
Buna karşılık, hiçbir yazılı delil veya delil başlangıcı bulunmayan bir dosyada yalnızca akraba ve komşu tanıklarının anlatımlarına güvenilerek dava açılması önemli bir ispat riski oluşturur.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2017/1898 Esas, 2020/6542 Karar sayılı kararında da delil başlangıcı bulunmayan durumda tanık anlatımlarının inançlı işlem iddiasını kanıtlamak için yeterli görülmediği anlaşılmaktadır.
İnançlı İşlem Davasında Yemin Deliline Başvurulabilir mi?
Yazılı delil veya delil başlangıcı bulunmayan uyuşmazlıklarda, şartları mevcutsa yemin delili önem kazanabilir.
Yemin, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda düzenlenen kesin deliller arasındadır.
Ancak yemin teklif edilmesi, davanın mutlaka kazanılacağı anlamına gelmez. Yemin konusu vakıanın niteliği, yemin teklifinin usulü ve karşı tarafın vereceği cevap hukuki sonuç doğurur.
Özellikle yazılı anlaşmanın bulunmadığı inançlı işlem davalarında, dava dilekçesinin hazırlanması aşamasında yemin delilinin değerlendirilmesi önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/1770 Esas, 2024/3053 Karar sayılı kararında da inançlı işlem iddiasının ispatında yazılı delil, delil başlangıcı, ikrar ve yemin arasındaki ilişki açıklanmıştır.
Borç Karşılığında Devredilen Tapu Geri Alınabilir mi?
Uygulamada en sık karşılaşılan inançlı işlem türlerinden biri, taşınmazın bir borca teminat amacıyla devredilmesidir.
Örneğin kişi, ticari faaliyetleri nedeniyle borçlandığı arkadaşına evinin tapusunu devretmiş ve borcu ödediğinde evin kendisine iade edileceği konusunda anlaşmış olabilir.
Borç ödendiği halde tapunun geri verilmemesi durumunda, inançlı temlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Ancak burada borcun tamamen ödenip ödenmediği, tarafların teminat anlaşmasının kapsamı ve tapunun hangi koşullarda iade edileceği önemlidir.
Özellikle borç karşılığında yapılan devirlerde, inançlı temlik ile kesin satış veya başka bir teminat ilişkisi arasındaki hukuki ayrım doğru kurulmalıdır.
İnançlı İşlemle Devredilen Tapu Başkasına Satılırsa Ne Olur?
İnançlı işlem davalarının en önemli risklerinden biri, tapuyu devralan kişinin taşınmazı üçüncü bir kişiye satmasıdır.
Bu durumda taşınmazın doğrudan geri alınabilmesi, üçüncü kişinin ediniminin hukuki niteliğine bağlıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.
Buna karşılık TMK’nın 1024. maddesi kapsamında kötüniyetli üçüncü kişinin tapu siciline güven korumasından yararlanması mümkün değildir.
Dolayısıyla taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde, yeni malikin iyiniyetli olup olmadığı ve taşınmazı hangi koşullarda edindiği araştırılmalıdır.
Taşınmazın geri alınmasının hukuken mümkün olmadığı durumlarda, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat veya alacak talepleri gündeme gelebilir.
Ancak bu taleplerin kapsamı, tarafların sözleşmesine ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
İnançlı Temlik Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
İnançlı temlik nedeniyle tapu iptali davası açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi tehlikesi bulunabilir.
Bu nedenle HMK’nın 389 ve devamı maddeleri kapsamında ihtiyati tedbir talep edilmesi önem taşır.
Mahkemeden, uyuşmazlık konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemeye yönelik tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.
Ancak ihtiyati tedbir kendiliğinden uygulanmaz. Talebin hukuki gerekçesi ve yaklaşık ispat koşulları mahkemece değerlendirilir.
Mahkeme gerekli görürse teminat gösterilmesine karar verebilir.
Bu nedenle özellikle taşınmazın satılma ihtimali bulunan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce tedbir koşullarının değerlendirilmesi gerekir.
İnançlı Temlik Nedeniyle Tapu İptali Davasında Zamanaşımı Var mı?
İnançlı işlem uyuşmazlıklarında zamanaşımı, dava açılmadan önce incelenmesi gereken en önemli meselelerden biridir.
İnançlı işlemden kaynaklanan geri verme borcu sözleşmesel nitelik taşıdığından, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresi gündeme gelebilir.
Ancak her inançlı işlem davasında zamanaşımının tapu devir tarihinde başladığı söylenemez.
Zamanaşımının başlangıcında, geri verme borcunun ne zaman muaccel hale geldiği belirleyicidir.
Örneğin taraflar taşınmazın borç tamamen ödendikten sonra geri verileceğini kararlaştırmışsa, geri verme borcunun ne zaman doğduğu ve muaccel olduğu ayrıca araştırılmalıdır.
Bu nedenle inançlı temlik nedeniyle tapu iptali davalarında yalnızca tapu devir tarihine bakılarak zamanaşımı değerlendirmesi yapılması doğru değildir.
Davanın hukuki niteliği, sözleşmenin içeriği, iade şartı ve zamanaşımını etkileyen diğer olaylar birlikte incelenmelidir.
İnançlı Temlik Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Taşınmazın aynına ilişkin inançlı temlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise HMK’nın 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin Aydın’ın Kuşadası ilçesinde bulunan bir taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası açılacaksa, taşınmazın bulunduğu yer yargı çevresindeki görevli mahkemeye başvurulması gerekir.
Ancak uyuşmazlığın yalnızca bir para alacağına ilişkin olması veya taraflar arasında farklı bir hukuki ilişkinin bulunması halinde görev ve yetki değerlendirmesi değişebilir.
İnançlı Temlik Davası Açmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalıdır?
İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali davasında delillerin dava açılmadan önce değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Özellikle şu belgeler araştırılmalıdır:
- Tapu kayıtları ve taşınmazın devir geçmişi.
- Taraflar arasında düzenlenen yazılı sözleşmeler.
- Banka dekontları ve ödeme kayıtları.
- WhatsApp, SMS ve elektronik posta yazışmaları.
- Borç ödeme belgeleri.
- Taşınmazın devir amacıyla ilgili diğer yazılı kayıtlar.
- Varsa noter ihtarnameleri ve karşı tarafın cevapları.
- Hukuken kullanılabilecek tanık anlatımları.
- İnançlı işlem iddiasını destekleyen diğer belgeler.
Belgelerin yalnızca mevcut olması yeterli değildir. Bunların inançlı işlem iddiasıyla doğrudan bağlantısının kurulması gerekir.
Özellikle yazılı delil bulunmayan dosyalarda delil başlangıcının mevcut olup olmadığı, davanın sonucu bakımından belirleyici olabilir.
İnançlı Temlik ile Muvazaa Arasındaki Fark Nedir?
İnançlı temlik ile muvazaa uygulamada sıkça karıştırılan iki farklı hukuki kurumdur.
Muvazaada taraflar, gerçek iradeleriyle uyuşmayan görünüşte bir işlem oluştururlar.
İnançlı işlemde ise taraflar belirli bir amaçla gerçekten bir devir işlemi yapar ve devralan kişi, kararlaştırılan koşullarda hakkı geri vermeyi üstlenir.
Bu nedenle her inançlı temlik işleminin muvazaalı olduğu söylenemez.
Örneğin taşınmazın borca teminat amacıyla gerçekten devredilmesi ve borç ödendiğinde geri verilmesinin kararlaştırılması, koşullarına göre inançlı işlem oluşturabilir.
Buna karşılık tarafların gerçekte hiçbir mülkiyet devri istemeden üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla görünüşte satış yapmaları farklı bir hukuki değerlendirme gerektirebilir.
Davanın yanlış hukuki sebebe dayandırılması, özellikle ispat ve talep sonucu bakımından önemli sorunlara yol açabilir.
İnançlı Temlik Davalarında Yargıtayın Yaklaşımı
İnançlı işlem uyuşmazlıklarında Yargıtayın yerleşik yaklaşımının temelinde 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır.
Bu karar, inançlı işlemlerin yazılı delille ispatı bakımından temel dayanaklardan biridir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2023/4307 E., 2024/5632 K.
Kararda inanç sözleşmesinin niteliği, yazılı delil ve delil başlangıcı kavramları değerlendirilmiştir. Banka dekontları ve yazışmaların, koşullarına göre delil başlangıcı olabileceği açıklanmıştır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2023/2159 E., 2024/3463 K.
Kararda inanç sözleşmesinin tarafların veya inanılanın imzasını taşıyan bir belgeyle ispatlanmasına ilişkin ilkeler vurgulanmıştır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2017/1898 E., 2020/6542 K.
Kararda yazılı delil veya delil başlangıcı bulunmayan uyuşmazlıkta, tanık deliliyle inançlı işlem iddiasının ispatlanamayacağına ilişkin değerlendirmeye yer verilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/1770 E., 2024/3053 K.
Kararda inançlı işlem iddiasının ispatında yazılı belge, delil başlangıcı, ikrar ve yemin delillerinin hukuki niteliği ele alınmıştır.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, inançlı işlem davalarında yalnızca taraflar arasındaki güven ilişkisinin değil, geri verme yükümlülüğünün hukuken ispatlanmasının da büyük önem taşıdığı görülmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Tapuyu kardeşime devrettim, geri vermiyor. Dava açabilir miyim?
Taraflar arasında tapunun belirli koşullarda geri verilmesine yönelik inanç anlaşması bulunuyorsa ve bu anlaşma hukuken ispatlanabiliyorsa dava açılması gündeme gelebilir. Ancak kardeşlik ilişkisi tek başına inançlı işlemi kanıtlamaz.
Tapu satış gösterilmişse geri alınabilir mi?
Tapuda satış işlemi yapılmış olması, inançlı işlem iddiasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak satışın gerçekte hangi amaçla yapıldığı ve geri verme anlaşmasının varlığı ispatlanmalıdır.
Yazılı sözleşme olmadan tapu iptali davası kazanılabilir mi?
Koşullarına göre mümkündür. Delil başlangıcı, ikrar veya yemin gibi ispat araçları değerlendirilebilir. Ancak hiçbir yazılı belge bulunmaması önemli bir ispat güçlüğü yaratır.
Banka dekontu tek başına yeterli midir?
Her banka dekontu tek başına yeterli değildir. Dekontun içeriği ve diğer delillerle bağlantısı önem taşır.
İnançlı temlik davası ne kadar sürer?
Davanın süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve kanun yolu aşamalarına bağlıdır. Her dava için kesin bir süre verilmesi mümkün değildir.
Tapu üçüncü kişiye satılmışsa ne yapılabilir?
Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ve tapu siciline güven korumasından yararlanıp yararlanmadığı değerlendirilir. Tapunun geri alınamadığı durumlarda, şartları varsa tazminat veya alacak talebi gündeme gelebilir.
Sonuç: Güvenerek Devredilen Tapunun Geri Alınması Mümkün mü?
İnançlı temlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, belirli bir amaçla devredilen taşınmazın geri verilmemesi halinde başvurulabilecek önemli hukuki yollardan biridir.
Ancak her güven ilişkisi, her aile içi tapu devri veya her borç karşılığı yapılan taşınmaz devri kendiliğinden inançlı işlem olarak kabul edilemez.
Davanın başarısı; taraflar arasındaki anlaşmanın niteliğine, geri verme koşullarının gerçekleşmesine, yazılı delillerin bulunmasına ve somut olayın özelliklerine bağlıdır.
Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredilme ihtimali, zamanaşımı itirazı ve yazılı delil eksikliği bulunan dosyalarda hukuki değerlendirme daha da önem kazanmaktadır.
İnançlı temlik nedeniyle tapu iptali davası açılmadan önce tapu kayıtlarının, taraflar arasındaki yazışmaların, ödeme belgelerinin ve Yargıtay içtihatlarının birlikte incelenmesi gerekir.
Aydın, İzmir, Denizli, Muğla ve Türkiye genelindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında, inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil taleplerinin somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
İlgili diğer dava türleri hakkında bilgi edinmek için Gayrimenkul Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Av. Orçun Akbulut
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda dava şartları ve ispat durumu ayrıca değerlendirilmelidir.