AYDIN GAYRİMENKUL AVUKATI

Aydın gayrimenkul avukatı, mülk satışları, kiralamalar, ipotek işlemleri, tapu sorunları gibi gayrimenkul ile ilgili hukuki iş ve işlemlerde müvekkillerini temsil eder. Gayrimenkul hukuku, özellikle Aydın gibi büyük ve karmaşık emlak piyasasına sahip şehirlerde, geniş ve detaylı bir uzmanlık alanını ifade eder. Bu avukatlar, gayrimenkul alımlarından inşaat anlaşmazlıklarına kadar çeşitli konularda danışmanlık ve dava hizmeti sunar.

Gayrimenkul Davalarına Bakan Avukatlar Aydın

Aydın’da bir gayrimenkul avukatının varlığı, müvekkillerin hukuki haklarının korunmasında hayati bir rol oynar. Yatırımcılar, inşaat şirketleri, mülk sahipleri ve kiracılar için rehberlik eder ve potansiyel riskleri azaltırlar. Karmaşık yasal süreçleri yönetebilmek için gerekli uzmanlığa sahiptirler. Onların hizmetleri sadece anlaşmazlık anlarında değil, aynı zamanda önleyici hukuki danışmanlık ile de risklerin en aza indirilmesine yardımcı olur. 

Gayrimenkul avukatları, alım-satım işlemlerinden inşaat hukukuna, kira anlaşmazlıklarından tapu işlemlerine kadar bir dizi önemli alanda görev yaparlar. Bu görevler şunlardır:

Müvekkillerin gayrimenkul mevzuatı hakkında bilgilendirilmesi ve işlemlerinin yasal düzenlemelere uygun olmasını sağlamak. 

Satış vaadi, kira sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi çeşitli gayrimenkul sözleşmelerinin hazırlanması ve detaylı bir şekilde gözden geçirilmesi. 

Tapu devir işlemlerinin yürütülmesinde rehberlik etmek ve varsa anlaşmazlıkları çözmek. 

Müvekkillerin menfaatlerini korumak adına gayrimenkul davalarında onları mahkemede temsil etmek. 

İmar planlarında yapılacak değişikliklerin incelenmesi ve izinlerin alınmasında yardımcı olmak. 

Gayrimenkul avukatlarının sunduğu hizmetler, müvekkillerin yasal riskleri en aza indirmelerine ve daha bilinçli kararlar almalarına olanak tanırken, aynı zamanda onları hukuki süreçlerde zorlu ve karmaşık durumlar karşısında destekler.

Taraflar arasındaki diyaloğu kolaylaştırarak, anlaşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözüme ulaştırılması için arabuluculuk hizmetleri sunar. Eğer anlaşmazlık mahkeme aşamasına ulaşırsa, avukat yasal süreçlerin yönetimi ve mahkemede etkili savunma yapma görevini üstlenir. 

Anlaşmazlığa yol açan sözleşmelerin detaylı incelemesini yapar ve ileride benzer sorunların önlenmesi için gerekli sözleşme değişikliklerini önerir.

Aydın Tapu Avukatı

Aydın’da gayrimenkul alım satım işlemleri söz konusu olduğunda, tapu avukatının önemi tartışılmaz. Bir tapu avukatı, müvekkilleri için tapu ve kadastro işlemlerini hukuki açıdan temsil etme, yönlendirme ve danışmanlık yapma rolünü üstlenir. Tapu avukatı, tapu sicili kayıtlarını detaylı bir şekilde inceleyerek, gayrimenkulün geçmişteki tüm işlemlerinin yasal olduğunu ve herhangi bir hukuki problem olmadığını teyit eder.

Gayrimenkulu etkileyebilecek ipotekler, şerhler ve diğer yükümlülükler konusunda ayrıntılı bir araştırma yaparak, alım-satım işlemlerinde müvekkilin haklarını korur. Tapu avukatı, satış vaadi sözleşmesinden tapu devir sözleşmesine kadar tüm hukuki belgeleri hazırlar ve müzakerelerde müvekkilin menfaatlerini en iyi şekilde koruyacak şekilde inceleyip düzenler. Satış işlemi sırasında tapu dairesindeki işlemlerin tam ve doğru şekilde yürütülmesini sağlamak için tüm süreç boyunca avukatın etkin bir takip yapması gerekir.

Tapu avukatının görevleri arasında ayrıca, imar durumu gibi gayrimenkulle ilgili diğer önemli konularında danışmanlık yapmak ve müvekkilleri bu konularda bilgilendirmek yer alır. Aydın gibi büyük ve karmaşık gayrimenkul piyasasına sahip bir şehirde, tapu avukatlarının uzmanlığı ve tecrübesi müvekkiller için paha biçilemez bir kaynaktır.

Muris muvazaası nedir? (Mirastan mal kaçırma)

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak gayesiyle, gerçek iradelerine uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş meydana getirme konusunda anlaşmaları olarak tanımlanmaktadır.https://www.aydinkulis.com/muris-muvazaasi-nedir-mirastan-mal-kacirma

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından bir veya birkaçını miras haklarından tümüyle veya belirli bir kısmından mahrum etmek amacıyla muvazaalı işlemler tesis etmesidir. Diğer bir anlatımla muris, hayatta iken mirasçılarından bir veya birkaçına karşılıksız olarak bir mal veya taşınmaz devretmekte (bağışlamakta), ancak bu işlemin diğer mirasçılar nezdinde farklı bir işlem gibi gösterilmesi konusunda diğer tarafla gizli bir anlaşma yapmaktadır.Murisin muvazaalı davranmasının sebebi ise mirasçılardan mal kaçırmaktır.

Özellikle son yıllarda murisin, muvazaalı işlemini ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile gizlemek istediğine rastlanılmaktadır. Muvazaalı yapılan ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile bakım alacaklısı esasen borcunu ifa etmekte ancak bakım borçlusunun borcunu gereğince ifa etmediği halde ifa edilmiş gibi gösterilmektedir.

Halk arasında “mirasçılardan mal kaçırma” olarak bilinen muris muvazaası esasen toplum içerisinden doğmuş bir mesele olmakla birlikte, her nedense kanuni düzenlemeye konu edilmemiştir. Muris muvazaası dayanağını ise Yargıtay kararlarından almaktadır.

Muris muvazaasında muris, sırf diğer mirasçıların baskı ve dava tehditlerine maruz kalmamak ve bunları bertaraf etmek için gizli işlem aracılığıyla bir taşınır veya taşınmazını devretmekte ve genellikle bu işlemi de görünüşteki satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ardına gizlemektedir.

Kişilerin hayatları boyunca çalışıp elde ettikleri mal varlıklarını harcamayıp tasarruf etmelerindeki esas neden, bu malvarlığının kendi sevdiklerine miras kalmasını istemeleridir. Özellikle uzun ve kötü bir has-

talık dönemi geçirmiş ve bakıma muhtaç olan bir miras bırakan, yanında olan mirasçıya minnet borcunu ödemek içinde muvazaalı işlem yapabilmektedir. Murisi muvazaalı işlem yapmaya yönelten diğer bir se-

bep, yıllarca biriktirdiği malvarlığının bazen gelinlere ve fakat çoğu zaman da damatlara intikal etmesini istememesidir.Mirasbırakanın birden fazla evlilik yapması ve son eşin etkisinde kalarak ondan doğan çocuklarla veya onunla muvazaalı işlemler yaparak, önceki eşinden olan çocuklarının zararlarına temliklerde bulunmasına da rastlanılmaktadır.

Muvazaalı işlemin geçersizliğinin ileri sürülmesi için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Geçersizlik her zaman ileri sürülebilir. Taraflar muvazaa nedeniyle geçersizliği ileri sürmeseler dahi hâkim, sözleşmenin muvazaalı olduğunu resen nazara alabilir. Muvazaa nedeniyle geçersiz olan bir sözleşme, belli bir zaman geçmesiyle veya tarafların bu sözleşmeye icazet vermesiyle geçerli hale gelmez.Bu davalar genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Ayrıca tapulu bir taşınmaz söz konusu ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi tapu iptal ve tescil davası bakımından yetkili mahkemedir.

Aydın’da miras avukatı olarak verdiğimiz hizmetleri ,miras avukatına ait sitemizde detaylı olarak inceleyebilirsiniz. Aydında en iyi miras avukatı iletişim bilgilerine ulaşmak için sitemizi inceleyebilirsiniz.

APARTMAN ORTAK GİDERLERİNDEN KİRACININ SORUMLULUĞU

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir (18. HD. 23.6.2008, 6189/448).

ÖN ALIM (ŞUF’A) DAVASI

Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Dava değeri belirlenirken dava konusu edilen payın tapuda gösterilen satış bedeli ve bu satış sebebiyle alıcıya düşen tapu giderleri toplamının esas alınması gerekir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcut olduğundan davacının paydaşlığının yargılama süreci içinde korunması zorunludur. Davacının dava açıldıktan sonra herhangi bir şekilde önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki payını kaybetmesi halinde dava hakkı ortadan kalkacağından davanın reddi gerekir.

Satıcı ve alıcının karı-koca olması halinde satışın miras hukukuna dayalı olarak bağış amacıyla yapıldığının kabulü gerekir. Bu durumda önalım hakkı kullanılamaz.

KAMULAŞTIRMA KARARININ İPTALİ DAVASI

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. 

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.

İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.

Kamulaştırma işlemine karşı ancak işlemin bir bütün halinde tekemmül etmesinin ardından dava açılabilmektedir. İşlemin tekemmül etmesi için yasada sayılan aşamaların tamamlanması ve idarece açılan bedel tespiti ve tescil davası dilekçesinin kayıt malikine tebliği gerekmektedir. Bu süreç tamamlanmadan açılacak iptal davasının dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Zira bu işlemler tek başlarına kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliği taşımamaktadırlar.

MUVAZAA NEDENİ İLE TAPU İPTAL DAVASI

Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davanın tarafları muvazaalı işlemin taraflarıdır.

Muvazaa kısaca irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanabilir. Muvazaada taraflar üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan, aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak için anlaşarak bazen aslında bir sözleşme yapma iradesi taşımadıkları halde görünüşte bir sözleşme yapmaktadırlar. (Mutlak muvazaa) Veya gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları sözleşmeyi iradelerine uymayan görünüşteki bir sözleşme ile gizlemektedirler. (Nisbi muvazaa) Yanlar, ister salt bir görünüş yaratmak için, ister başka bir sözleşmeyi gizlemek amacıyla, sözleşme yapsınlar görünüşteki sözleşme gerçek iradelerine uymadığından, tabandaki sözleşmede tapulu taşınmazlarda şekil koşullarını taşımadığından geçersizdir.

Muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçlan hakkında bir açıklık bulunmamakta ise de; taraflar arasında alacak ve borç ilişkisi doğurmayacağı, muvazaanın varlığının hiçbir süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece kendiliğinden (resen) göz önünde bulundurulması gerektiği, belirli bir sürenin geçmesi, sebebin ortadan kalkması veya ilgililerin olur (icazet) vermesi ile geçerli hale gelmeyeceği, uygulamada ve bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmektedir.

Muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil yolsuz bir tescil hükmündedir. Tapuda yapılan temlik ve tesciller illi işlemler olduğundan tapunun dayanağı sözleşme geçersiz ise tapu kaydının da Medeni Kanunun 1025. maddesine göre iptali gerekir. Ayrıca muvazaalı sözleşmeler yapıldığı andan itibaren taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmayacağından açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı (ihdası) bir hüküm durumundadır.

Muvazaanın varlığını iddia eden taraf veya bunların ardılı (halefi) sıfatı ile hareket eden kişi bu iddiasını ispat etmek zorundadır. Senede bağlı bir sözleşmeye karşı muvazaa iddiası, ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Sözleşme yakın akrabalar arasında yapılmış olsa dahi muvazaanın yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Böyle bir sözleşmenin resmi şekilde yapılması halinde dahi olayın özelliği itibar

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI

Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerden maksat taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer değil, fiilen içinde bulunduğu mülki sınırdır.  

Dava değeri, el atmanın önlenmesi istenilen taşınmazın elatılan bölümünün değeri ile belirlenir.

Taşınmazın aynına taalluk eden davalarda ecrimisil isteminin de bulunması halinde harç, taşınmazın elatılan bölümünün değeri üzerinden alınır.

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Malikin zilyetliğine ve bundan dolayı da mülkiyet hakkına el atan, taşkınlık yapan ve rahatsız edici durumlar yaratan, hakkının derecesine itiraz eden kimse aleyhine, elatmanın önlenmesi davası açılabilir.

Mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin malik tarafından gereği gibi kullanmasının önleyen ve üçüncü kişilerden gelen etkilere karşı korunma aracı olarak malike haksız elatmanın önlenmesi, taşkınlığın giderilmesi, durdurulması için, elatmanın önlenmesi davası hakkı tanınmıştır.

Mülkiyet hakkına dayalı olarak açılan elatmanın önlenmesi davasında davalı, ayni ya da kişisel bir hakka dayandığını; bu cümleden olarak taşınmaz malda kiracı bulunduğunu ispat ederse, elatmanın haksızlığından söz edilmesi olanağı bulunmamaktadır.

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri ortaklığa giren taşınmazların korunması için tek başına dava açabilir

Gayrimenkul Davaları Nelerdir? Gayrimenkul Hukuku Hangi Davalara Bakar?

Gayrimenkul Hukuku, arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsar. Bu bağlamda tapu davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, izaley-i şuyu davaları gayrimenkul dava konuları arasında yer almaktadır. Biraz daha yakından bakacak olursak;

  • Tapu Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar. Hukuka aykırı düzenlemelerde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır. Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen tapu davaları, avukat vekaletiyle yürütülebilir.
  • İstihkak Davaları: Gayrimenkul Hukuku dava konularından istihkak davalarında taşınmazın haksız ihlali söz konusudur. Yine Asliye Hukuk Mahkemelerine açılan davalarla takip edilir.
  • Kamulaştırma Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki kamulaştırma davaları, özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilir.
  • Kira Davaları: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkları çözer. Kira sözleşmesine uymayan her iki taraf da birbiri hakkında bu davayı açabilir.
  • İzaley-i Şuyu Davaları: Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Satış ya da taksim yoluyla ortaklık bitirilebilir.

Gayrimenkul Hukuku kapsamına giren birçok dava konusu daha vardır. En önemli ve sık görülen davalar bunlardır.

Gayrimenkul Hukuku Alanına Giren Diğer Davalar

Gayrimenkul Hukuku alanında avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkullerin kiralama sözleşmelerinin düzenlenmesi, alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması, eser sözleşmesi, ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri, imar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi, gayrimenkul finansman incelemesi, yabancıların mülk edinmesi, ipotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi süreçlerinde hukuki destek vermektedir. Ayrıca;

  • Tapu iptali ve tescil davaları,
  • Tasarrufun iptali davaları,
  • Sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları,
  • Kira bedeli tespit davaları,
  • Kira arttırma davaları,
  • Tahliye davaları,
  • Müdahalenin men’i davaları,
  • Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar,
  • Ecrimsil davaları,
  • İpotek ve rehin davaları,
  • Geçit hakkı davaları,
  • Kar irtifakı davaları,
  • Ortaklığın giderilmesi ve yolsuz tescilin düzeltilmesi gibi davalar da Gayrimenkul Hukuk alanındadır.

Yabancıların Mülk Edinmesi Gayrimenkul Hukuku Kapsamında!

Gayrimenkul Hukuku, bu alanda ortaya çıkan uyuşmazlıkların yargı yoluyla çözülmesinin dışında ülkemizde mülk edinmek isteyen yabancılara danışmanlık yapılmasını da kapsamaktadır.

Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık yapan avukatlar; malların alım ve satımı konularında hukuki bilgilendirme yapar, kira ve satış sözleşmelerinin hazırlanmasından geçerlilik süresi boyunca yönetilmesine kadar destek olurlar. Ayrıca tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde kayıt tetkik işlemleri ve gayrimenkullerin değerlerinin tespiti, yapı ve eser projelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların yargıya taşınması durumunda dava sürecinin takibi konularında hizmet vermektedirler.

Whatsapp ile ulaşın bize
Whatsapp'a gönder

Bu Sayfadaki İçeriği KOPYALAYAMAZSNIZ !!!