Bir kişiye güvenerek evinin, arsasının veya iş yerinin tapusunu devreden ancak daha sonra taşınmazını geri alamayan kişilerin sayısı az değildir. Özellikle kardeşler, akrabalar, yakın arkadaşlar ve ticari ortaklar arasında gerçekleştirilen tapu devirleri, yıllar sonra ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilmektedir.

“Evimi kardeşimin üzerine yaptım, şimdi geri vermiyor.”

“Arkadaşıma güvenerek tapuyu devrettim, ancak evin kendisine ait olduğunu söylüyor.”

“Borçlarım nedeniyle evimi akrabamın üzerine geçirdim. Borçlarımı ödedim ama tapuyu geri alamıyorum.”

Bu tür olaylarda ilk akla gelen soru, güvenerek devredilen tapunun geri alınmasının mümkün olup olmadığıdır.

Türk hukukunda bir taşınmazın tapuda başka bir kişi adına kayıtlı olması, o taşınmazın her durumda geri alınamayacağı anlamına gelmez. Devrin gerçek amacı, taraflar arasındaki anlaşma ve mevcut deliller dikkate alınarak tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olabilir.

Özellikle taşınmazın belirli bir amaçla devredildiği ve bu amaç gerçekleştiğinde geri verileceğinin kararlaştırıldığı durumlarda inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Ancak her güven ilişkisiyle yapılan tapu devri inançlı işlem değildir. Davanın hukuki dayanağı ve ispat şartları somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Güvenerek Devredilen Tapu Geri Alınabilir mi?

Güvenerek devredilen tapunun geri alınması, belirli hukuki şartların gerçekleşmesi halinde mümkündür.

Burada belirleyici olan, taşınmazın hangi amaçla devredildiği ve tarafların tapunun geri verilmesi konusunda anlaşmaya varıp varmadığıdır.

Örneğin bir kişi, ekonomik sıkıntıları nedeniyle evini kardeşine devretmiş olabilir. Taraflar, ekonomik sıkıntı ortadan kalktığında evin eski malikine geri verileceği konusunda anlaşmışsa inançlı işlem ilişkisi söz konusu olabilir.

Buna karşılık kişi evini kardeşine gerçekten bağışlamış veya kesin olarak satmışsa, yalnızca sonradan pişman olması tapunun geri alınması için yeterli değildir.

Dolayısıyla güvenerek devredilen tapunun geri alınması için öncelikle şu soruların cevaplandırılması gerekir:

• Tapu hangi nedenle devredildi?
• Devir sırasında gerçek bir satış bedeli ödendi mi?
• Taşınmazın geri verilmesi konusunda anlaşma yapıldı mı?
• Geri verme anlaşması hangi delillerle ispatlanabilir?
• Tapunun geri verilmesi için kararlaştırılan şart gerçekleşti mi?
• Taşınmaz halen devralan kişinin üzerinde mi?

Bu sorulara verilecek cevaplar, açılacak davanın hukuki niteliğini ve başarı ihtimalini doğrudan etkiler.

Evimi Kardeşimin Üzerine Yaptım, Geri Vermiyor. Ne Yapabilirim?

Aile içinde gerçekleştirilen tapu devirleri, inançlı işlem uyuşmazlıklarının önemli örneklerindendir.

Kardeşler arasında çoğu zaman yazılı sözleşme düzenlenmemekte, işlemler karşılıklı güven çerçevesinde gerçekleştirilmektedir.

Örneğin bir kişi, yurt dışında çalışacağı dönemde Türkiye’deki evini geçici olarak kardeşinin üzerine devredebilir. Taraflar, kişinin Türkiye’ye dönmesinden sonra evin yeniden eski malik adına tescil edileceği konusunda anlaşmış olabilir.

Ancak yıllar sonra kardeşin tapuyu geri vermeyi reddetmesi halinde, hukuki uyuşmazlık ortaya çıkar.

Bu durumda öncelikle tapu devrinin hukuki niteliği belirlenmelidir.

Eğer devir gerçek bir bağış veya kesin satış değilse ve taşınmazın geri verilmesi yönünde bir inanç anlaşması bulunuyorsa, inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Önemli olan, kardeşler arasındaki akrabalık ilişkisinden ziyade taşınmazın geri verilmesi yönündeki anlaşmanın ispatıdır.

Kardeşler arasında gerçekleştirilen her tapu devrinin kendiliğinden inançlı işlem sayılması mümkün değildir.

Ayrıca yakın akrabalar arasındaki işlemlerde tanık deliline ilişkin HMK hükümleri ile resmî tapu işleminin aksinin ispatına ilişkin kuralların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle yalnızca “kardeşim bana söz vermişti” şeklindeki beyanın davanın kazanılması için yeterli olacağı düşünülmemelidir.

Tapuyu Emaneten Verdim, Şimdi Sahipleniyor. Hangi Dava Açılır?

Günlük hayatta sıklıkla kullanılan “tapuyu emaneten verdim” ifadesi, hukuki bakımdan farklı işlemleri kapsayabilir.

Bir taşınmazın emaneten devredildiği iddiasında, devir işleminin gerçek amacı araştırılmalıdır.

Örneğin taraflar arasında taşınmazın belirli bir süre sonra geri verilmesi konusunda anlaşma yapılmışsa, inançlı işlem söz konusu olabilir.

Ancak bazı olaylarda görünüşte satış yapılmasına rağmen tarafların gerçek iradeleri farklı olabilir. Bu durumda muvazaa hükümlerinin değerlendirilmesi gerekebilir.

Başka bir olayda ise taşınmaz gerçekte bağışlanmış olabilir.

Bu üç hukuki durumun sonuçları aynı değildir.

İnançlı işlemde mülkiyet gerçekten devredilir, ancak devralan kişi belirlenen koşullarda taşınmazı geri verme borcu altına girer.

Muvazaada ise görünüşteki işlem ile tarafların gerçek iradeleri arasında uyuşmazlık bulunur.

Bağışlamada ise kural olarak karşılıksız bir kazandırma amacı vardır.

Bu nedenle emaneten verilen tapunun geri alınması için açılacak davada, işlemin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir.

Tapuda Satış Gösterilmişse Ev Geri Alınabilir mi?

Güvenerek devredilen tapunun geri alınması konusunda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tapu işleminin satış şeklinde yapılmış olmasıdır.

Birçok kişi, tapuda satış işlemi gerçekleştirildiği için taşınmazını artık geri alamayacağını düşünmektedir.

Oysa tapuda satış gösterilmiş olması, her durumda inançlı işlem iddiasının ileri sürülmesine engel değildir.

Örneğin kişi, borcuna teminat olarak evini arkadaşına devretmiş ve tapuda satış işlemi yapılmış olabilir.

Taraflar, borç ödendiğinde evin eski malikine geri verileceğini kararlaştırmışsa, bu anlaşmanın varlığı ve koşulları hukuken araştırılabilir.

Yargıtayın 05.02.1947 tarihli, 1945/20 Esas ve 1947/6 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, inançlı işlemlerin ispatında temel öneme sahiptir.

Bu karara göre inançlı işlemin ispatında kural olarak yazılı delil aranır.

Ancak yazılı delil bulunmadığında, delil başlangıcı veya kanunda öngörülen diğer ispat imkânlarının mevcut olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla tapuda satış yapılmış olması tek başına davayı imkânsız hale getirmez. Fakat resmî satış işleminin aksini ileri süren kişinin ciddi bir ispat yükü bulunmaktadır.

Yazılı Sözleşme Olmadan Tapu Geri Alınabilir mi?

İnançlı işlem davalarında en önemli sorunlardan biri, taraflar arasında yazılı bir anlaşmanın bulunmamasıdır.

Özellikle aile içinde veya yakın arkadaşlar arasında yapılan devirlerde kişiler birbirlerine güvenerek hareket etmekte ve herhangi bir belge düzenlememektedir.

Ancak uyuşmazlık ortaya çıktığında sözlü anlaşmanın ispatı güçleşmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2019/737 Esas ve 2020/1021 Karar sayılı kararında inançlı işlemlerin ispatına ilişkin önemli ilkeler açıklanmıştır.

Bu kararda inanç sözleşmesinin yazılı olmasının bir geçerlilik şartı değil, ispat şartı olduğu vurgulanmıştır.

Ayrıca yazılı delil bulunmasa bile, delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa tanık dahil diğer delillerle ispat imkânının doğabileceği belirtilmiştir.

Yazılı delil veya delil başlangıcı bulunmayan durumlarda ise ikrar ve yemin gibi kesin delillerin koşulları değerlendirilebilir.

Bu nedenle yazılı sözleşmenin bulunmaması, her olayda davanın mutlaka kaybedileceği anlamına gelmez.

Ancak hiçbir belge bulunmadan yalnızca sözlü anlaşmaya dayanılması önemli bir hukuki risk oluşturur.

WhatsApp Mesajlarıyla Tapu Geri Alınabilir mi?

Günümüzde inançlı işlem iddialarının ispatında elektronik yazışmalar giderek daha fazla önem kazanmaktadır.

Örneğin tapuyu devralan kişi, WhatsApp üzerinden şu ifadeleri kullanmış olabilir:

“Evin tapusu şimdilik bende, istediğin zaman geri vereceğim.”

“Borcunu bitirince tapuyu tekrar üzerine geçireceğiz.”

“Senin evin olduğunu biliyorum, sadece geçici olarak benim üzerimde.”

Bu tür yazışmalar, taraflar arasında geri verme anlaşması bulunduğu iddiasını destekleyebilir.

Ancak her mesaj doğrudan ve tek başına tapu iptali için yeterli değildir.

Mesajların gerçekten davalı tarafından gönderilip gönderilmediği, hangi taşınmaza ilişkin olduğu ve yazışmaların bütünlüğü önemlidir.

Elektronik yazışmaların HMK’nın 199 ve 202. maddeleri kapsamında belge veya delil başlangıcı niteliğinde olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilir.

Özellikle yazılı inanç sözleşmesi bulunmayan uyuşmazlıklarda, elektronik yazışmaların delil başlangıcı oluşturup oluşturmadığının incelenmesi gerekir.

Banka Dekontu ile Güvenerek Verilen Tapu Geri Alınabilir mi?

Banka dekontları, inançlı işlem uyuşmazlıklarında önemli deliller arasında bulunabilir.

Örneğin bir kişi, borç karşılığında devrettiği taşınmazın geri verilmesi için kararlaştırılan borcu banka aracılığıyla ödemiş olabilir.

Dekontta “evin geri devri için borç ödemesi” veya benzeri bir açıklama bulunması, uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Ancak dekont açıklamasının tek taraflı yazılmış olması ve ödemenin hukuki sebebinin tartışmalı bulunması halinde, belgenin tek başına yeterli olacağı söylenemez.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2017/13846 Esas, 2019/2255 Karar sayılı kararında, taraflar arasındaki ihtarnameler ve bunlara verilen cevapların delil başlangıcı niteliği üzerinde durulmuş; banka dekontlarının da diğer delillerle birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu nedenle banka dekontlarının inançlı işlem iddiasıyla bağlantısının somut şekilde ortaya konulması önemlidir.

Evimi Arkadaşıma Devrettim, Şimdi Satacağını Söylüyor. Ne Yapmalıyım?

Güvenerek devredilen tapunun geri alınması sürecinde en ciddi risklerden biri, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasıdır.

Tapuyu üzerine alan kişi, taşınmazı başka bir kişiye devretmeye hazırlanıyor olabilir.

Böyle bir durumda dava açılmasıyla birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulması gündeme gelebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri uyarınca, uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesi istenebilir.

Mahkemeden, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesine yönelik tapu kaydına tedbir konulması talep edilebilir.

Ancak tedbir kararı kendiliğinden verilmez.

Mahkeme, ihtiyati tedbirin şartlarını ve yaklaşık ispat durumunu değerlendirir. Gerekli görülmesi halinde teminat gösterilmesine karar verilebilir.

Özellikle taşınmazın satılacağına ilişkin somut bilgi bulunan olaylarda, gecikmenin hukuki sonuçları ağır olabilir.

Tapu Başkasına Satılmışsa Geri Alınabilir mi?

İnançlı işlemle devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde, yeni malikin hukuki durumu önem kazanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Buna karşılık TMK’nın 1024. maddesi kapsamında kötüniyetli kişinin tapu siciline güven ilkesinden yararlanması mümkün değildir.

Örneğin taşınmazı devralan kişi, eski malik ile arasındaki inanç anlaşmasını bilen ve taşınmazın geri verilmesini engellemek amacıyla hareket eden başka bir kişiye satış yapmış olabilir.

Bu durumda yeni malikin iyiniyeti ve devrin koşulları araştırılmalıdır.

Ancak taşınmazın üçüncü kişiye satılmış olması, her durumda yeni malik adına kayıtlı tapunun iptal edilebileceği anlamına gelmez.

Üçüncü kişinin korunması gereken iyiniyetli kazanımı varsa tapunun geri alınması mümkün olmayabilir.

Bu gibi durumlarda ilk devralan kişiye karşı sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tazminat veya alacak talepleri gündeme gelebilir.

Güvenerek Devredilen Tapunun Geri Alınmasında Zamanaşımı Var mı?

İnançlı işlem nedeniyle tapunun geri alınması taleplerinde zamanaşımı meselesi, somut uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.

İnançlı işlemden kaynaklanan geri verme borcu sözleşmesel nitelikte olduğundan, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresi gündeme gelebilir.

Ancak zamanaşımının her durumda tapunun devredildiği tarihte başladığı söylenemez.

Önemli olan, geri verme borcunun ne zaman muaccel hale geldiğidir.

Örneğin taraflar, borç tamamen ödendiğinde tapunun geri verileceğini kararlaştırmış olabilir.

Bu durumda borcun ne zaman ödendiği ve iade yükümlülüğünün hangi tarihte muaccel hale geldiği araştırılmalıdır.

Dolayısıyla tapunun yıllar önce devredilmiş olması, tek başına zamanaşımı süresinin dolduğunu göstermez.

Zamanaşımı hesabı yapılırken inanç anlaşmasının içeriği, iade şartı ve zamanaşımını etkileyen diğer olaylar birlikte incelenmelidir.

Güvenerek Devredilen Tapunun Geri Alınması İçin Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

HMK’nın 12. maddesi uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Örneğin taşınmaz Aydın’ın Didim ilçesinde bulunuyorsa, taşınmazın bulunduğu yer yargı çevresindeki görevli mahkemede dava açılması gerekir.

Ancak talebin yalnızca para alacağına ilişkin olması veya uyuşmazlığın başka bir hukuki ilişkiden doğması halinde görev ve yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Güvenerek Devredilen Tapunun Geri Alınması İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Dava açılmadan önce mümkün olduğunca şu belgeler araştırılmalıdır:

1. Taşınmazın güncel tapu kaydı ve devir geçmişi.
2. Taraflar arasında düzenlenen yazılı anlaşmalar.
3. Banka dekontları ve ödeme belgeleri.
4. WhatsApp, SMS ve elektronik posta yazışmaları.
5. Noter ihtarnameleri ve karşı tarafın cevapları.
6. Taşınmazın hangi amaçla devredildiğini gösteren belgeler.
7. Borcun ödendiğini veya iade şartının gerçekleştiğini gösteren kayıtlar.
8. Hukuken kullanılabilecek tanık ve diğer deliller.

Bu belgelerin bulunması tek başına davanın kazanılacağı anlamına gelmez.

Önemli olan, belgelerin taşınmazın geri verilmesi yönündeki anlaşmayı ortaya koyması ve hukuki ispat kurallarına uygun olmasıdır.

Yargıtay Güvenerek Devredilen Tapular Hakkında Ne Diyor?

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında Yargıtayın yerleşik yaklaşımı, taraflar arasındaki geri verme anlaşmasının ispatına dayanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.12.2020, 2019/737 E., 2020/1021 K.

Kararda inanç sözleşmesinin yazılı olmasının geçerlilik değil, ispat şartı olduğu açıklanmıştır. Yazılı delil bulunmaması halinde delil başlangıcı, ikrar ve yemin gibi ispat imkânlarının değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/13846 E., 2019/2255 K.

Kararda, inançlı işlem iddiasının ispatında ihtarnameler, ihtarnamelere verilen cevaplar ve banka dekontları değerlendirilmiştir. Delil başlangıcı bulunması halinde tanık delilinin de incelenebileceği vurgulanmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/1616 E., 2014/5045 K.

Kararda inançlı işlemin hukuki niteliği, yazılı delille ispat ilkesi ve delil başlangıcının bulunması halinde tanık deliline başvurulabilmesi açıklanmıştır.

Bu kararlar, güvenerek devredilen tapunun geri alınması davalarında yalnızca tarafların sözlü beyanlarının değil, hukuken kullanılabilecek delillerin belirleyici olduğunu göstermektedir.

Sık Sorulan Sorular

Kardeşime güvenerek verdiğim tapuyu geri alabilir miyim?

Taşınmazın belirli koşullarda geri verilmesi konusunda inanç anlaşması varsa ve bu anlaşma hukuken ispatlanabiliyorsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Tapuda satış yapılmışsa dava açılabilir mi?

Evet. Tapuda satış yapılmış olması inançlı işlem iddiasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak geri verme anlaşmasının ispatı gerekir.

Tapuyu emaneten verdiğimi tanıkla ispatlayabilir miyim?

Tanık delilinin kullanılabilmesi, uyuşmazlığın niteliğine ve HMK’daki ispat kurallarına bağlıdır. Delil başlangıcı bulunması halinde tanık dinlenmesi mümkün olabilir.

WhatsApp mesajları tapuyu geri almak için yeterli midir?

Mesajların içeriğine, gerçekliğine ve diğer delillerle bağlantısına göre değerlendirme yapılır. Her mesaj tek başına yeterli değildir.

Tapuyu verdiğim kişi öldüyse dava açılabilir mi?

Koşullarına göre mirasçılara karşı dava açılması gündeme gelebilir. Ancak taraf sıfatı, mirasın durumu ve inançlı işlem iddiasının ispatı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu üçüncü kişiye satıldıysa ne olur?

Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı önemlidir. İyiniyetli kazanımın korunduğu durumlarda tapunun geri alınması mümkün olmayabilir; şartları varsa tazminat veya alacak talep edilebilir.

Tapu geri alma davasında ihtiyati tedbir istenebilir mi?

Evet. HMK’nın 389 ve devamı maddeleri kapsamında koşulları mevcutsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Sonuç: Güvenerek Devredilen Tapunun Geri Alınması İçin Ne Yapılmalı?

Güvenerek devredilen tapunun geri alınması, Türk hukukunda belirli şartlarla mümkündür.

Ancak her aile içi tapu devri, her arkadaşlar arasındaki satış veya her borç karşılığı yapılan taşınmaz devri kendiliğinden inançlı işlem sayılmaz.

Davanın sonucunda belirleyici olan, taraflar arasındaki gerçek hukuki ilişki ve geri verme yükümlülüğünün ispatıdır.

Özellikle yazılı sözleşme bulunmayan, taşınmazın üçüncü kişilere devredilme riski olan veya uzun yıllar önce yapılmış tapu devirlerinde hukuki durumun ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir.

Güvenerek devredilen tapunun geri alınması amacıyla dava açılmadan önce tapu kayıtları, ödeme belgeleri, elektronik yazışmalar ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilmelidir.

Aydın, İzmir, Denizli, Muğla ve Türkiye genelinde ortaya çıkan taşınmaz uyuşmazlıklarında, inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil taleplerinin somut olayın özelliklerine göre ele alınması önem taşımaktadır.

İnançlı temlik ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Davaları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Av. Orçun Akbulut

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayda dava şartları, ispat durumu ve uygulanacak hukuki hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.