Bir taşınmazın değeri yalnızca yüzölçümüne veya bulunduğu yere bağlı değildir. İmar planındaki kullanım kararı, yapılaşma koşulları, emsal, kat yüksekliği ve taşınmazın konut, ticaret, yol, park veya başka bir kullanım alanında kalması taşınmazın hukuki ve ekonomik durumunu doğrudan etkileyebilir.
Özellikle Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli gibi yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde yapılan imar planı değişiklikleri taşınmaz maliklerini yakından ilgilendirmektedir.
Peki belediye tarafından yapılan bir imar planı değişikliği taşınmazınızı olumsuz etkiliyorsa ne yapabilirsiniz?
İmar planı değişikliğine karşı şartları varsa itiraz ve iptal davası yollarına başvurulabilir.
İmar Planı Değişikliği Nedir?
İmar planı değişikliği, mevcut bir imar planındaki kullanım kararlarının veya yapılaşma şartlarının sonradan değiştirilmesidir.
Örneğin bir taşınmazın veya bölgenin;
- konut alanından ticaret alanına,
- konut alanından park veya yeşil alana,
- yapılaşmaya açık alandan yol alanına,
- ticaret alanından farklı bir kullanım alanına
dönüştürülmesi gündeme gelebilir.
Aynı şekilde emsal, yapı yüksekliği, kat adedi ve yapılaşma koşullarındaki değişiklikler de taşınmaz açısından önemli sonuçlar doğurabilir.
Her plan değişikliğinin hukuka aykırı olduğu söylenemez. Ancak plan değişikliklerinin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, kamu yararına, üst ölçekli planlara ve ilgili mevzuata uygun olması gerekir.
İmar Planı Değişikliğine Kimler İtiraz Edebilir?
İmar planı değişikliğinden doğrudan etkilenen taşınmaz malikleri başta olmak üzere, işlemle arasında meşru, kişisel ve güncel menfaat ilişkisi bulunan kişiler hukuki yollara başvurabilir.
Örneğin Aydın’da bulunan arsanızın kullanım kararı yapılan plan değişikliğiyle değiştirilmişse veya yapılaşma hakkınız önemli ölçüde etkilenmişse, söz konusu işlemin hukuka uygunluğunun incelenmesi gerekebilir.
Burada yalnızca tapu kaydına bakılması yeterli değildir.
Plan paftası, plan notları, belediye meclisi kararı, plan açıklama raporu ve önceki imar durumu birlikte değerlendirilmelidir.
İmar Planı Değişikliğine Nasıl İtiraz Edilir?
İmar planları ve plan değişiklikleri mevzuatta öngörülen şekilde ilan edilir.
Plan değişikliğinden etkilenen kişilerin bu aşamada planı incelemesi ve gerekiyorsa süresi içerisinde ilgili idareye itiraz etmesi önemlidir.
İtiraz hazırlanırken yalnızca;
“Arsamın değeri düştü, plana itiraz ediyorum.”
şeklinde bir başvuru çoğu dosyada yeterli olmayacaktır.
İtirazın mümkün olduğunca somutlaştırılması gerekir.
Örneğin;
Plan değişikliğinin hangi kısmının hukuka aykırı olduğu, önceki ve yeni plan arasındaki fark, taşınmaza getirilen kullanım kararı, plan bütünlüğünün bozulup bozulmadığı ve kamu yararı yönünden ortaya çıkan sorunlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
İmar Planı Değişikliğinin İptali Davası Nerede Açılır?
İmar planları idari işlem niteliğindedir.
Bu nedenle imar planı veya plan değişikliğinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılacak iptal davaları, uyuşmazlığın niteliğine göre görevli ve yetkili idari yargı merciinde görülür.
Ancak imar hukukunda dava açmadan önce süre hesabının doğru yapılması son derece önemlidir.
Planın ilan tarihi, askı süresi, yapılan itiraz ve idarenin bu itiraza verdiği cevap dava süresinin belirlenmesinde etkili olabilir.
Bu nedenle imar planından etkilenen taşınmaz maliklerinin işlemi öğrendikten sonra uzun süre beklememesi gerekir.
İmar Planı Değişikliği Hangi Nedenlerle İptal Edilebilir?
Her dosya kendi koşulları içerisinde değerlendirilmekle birlikte, imar planı değişikliklerinde özellikle şu hususlar önem taşır:
- Şehircilik ilkelerine aykırılık,
- Planlama esaslarına aykırılık,
- Kamu yararının bulunmaması,
- Üst ölçekli planlara aykırılık,
- Plan bütünlüğünün bozulması,
- Teknik ve bilimsel gerekçenin yetersiz olması,
- Sosyal ve teknik altyapı dengesinin bozulması,
- Eşitlik ilkesini zedeleyebilecek uygulamalar,
- Belirli taşınmazlar yönünden ayrıcalıklı sonuç doğurabilecek plan kararları.
İmar planı davalarının önemli özelliklerinden biri de uyuşmazlığın çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesinigerektirmesidir.
Mahkeme yalnızca belediyenin kararına değil; şehir planlama esaslarına ve plan değişikliğinin bölge üzerindeki etkilerine de bakabilir.
Aydın’da İmar Planı Değişikliği Davalarında Nelere Dikkat Edilmelidir?
Aydın’da imar uyuşmazlıkları özellikle Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli ilçelerinde taşınmaz sahipleri açısından önemli sonuçlar doğurabilmektedir.
Özellikle hızlı yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde;
imar planı değişiklikleri, 18. madde uygulamaları, DOP kesintileri, parselasyon işlemleri ve yapılaşma koşullarındaki değişiklikler bazen aynı taşınmaz üzerinde birbirini takip eden işlemler şeklinde ortaya çıkmaktadır.
Bu nedenle yalnızca son belediye kararına bakılması yeterli olmayabilir.
Taşınmazın geçmişten bugüne imar planı ve parselasyon geçmişinin çıkarılması gerekebilir.
Bir İmar Planı Dosyasında Hangi Belgeler İncelenir?
Sağlıklı bir hukuki değerlendirme için mümkünse şu belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:
Tapu kaydı, ada ve parsel bilgileri, mevcut imar durumu, önceki imar planı, yeni imar planı veya plan değişikliği, belediye meclisi kararı, plan açıklama raporu, plan notları, askı ilanları ve varsa daha önce yapılan itirazlar.
Özellikle eski plan ile yeni planın karşılaştırılması, taşınmaz malikinin gerçekten nasıl etkilendiğini ortaya koyabilmek açısından önemlidir.
İmar Planı Değişikliği Arsanızın Değerini Düşürdüyse Ne Yapmalısınız?
Öncelikle değişikliğin yalnızca ekonomik açıdan değil, hukuki açıdan da incelenmesi gerekir.
Bir plan değişikliğinin taşınmazın değerini düşürmesi tek başına işlemin hukuka aykırı olduğunu göstermeyebilir.
Asıl soru şudur:
Bu değişiklik hangi şehircilik ve planlama gerekçesiyle yapıldı ve kamu yararına uygun mu?
Bu nedenle dava açmadan önce plan değişikliğinin hukuki ve teknik dayanaklarının incelenmesi önem taşır.
Aydın İmar Hukuku Avukatı ile Hukuki Değerlendirme
İmar hukuku uyuşmazlıklarında dava süresi, doğru idari işlemin belirlenmesi ve teknik belgelerin incelenmesi önemlidir.
Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve çevresindeki taşınmazlara ilişkin imar planı değişikliği, parselasyon, 18. madde uygulaması, DOP kesintisi ve diğer imar hukuku uyuşmazlıklarında dosyanın mevcut belgeler üzerinden değerlendirilmesi mümkündür.
Av. Orçun Akbulut – Akbulut Hukuk Bürosu
Güzelhisar Mah. Albay Şefik Cad.
Emine Ege Apt. Kat:3 Efeler / AYDIN
Telefon: 0543 872 32 32
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her imar uyuşmazlığı taşınmazın ve idari işlemin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
İmar planı değişikliğine itiraz edilebilir mi?
Evet. İmar planı veya plan değişikliğinden etkilenen kişiler, mevzuattaki şartlar çerçevesinde ilgili idareye itiraz edebilir ve gerekli koşulların bulunması halinde idari yargıda iptal davası açabilir.
Belediyenin yaptığı imar planı iptal edilebilir mi?
Belediye tarafından kabul edilmiş olması planın yargısal denetim dışında olduğu anlamına gelmez. Hukuka aykırılık bulunması halinde imar planının veya ilgili kısmının iptali gündeme gelebilir.
Arsam yeşil alan veya yol oldu, dava açabilir miyim?
Taşınmazın imar planında yol, park veya yeşil alan olarak belirlenmesi durumunda işlemin hukuki dayanağı ve planlama gerekçeleri incelenmelidir. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
İmar planı değişikliği davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?
İmar planlarının şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygunluğunun değerlendirilmesi teknik uzmanlık gerektirebildiğinden, imar davalarında bilirkişi ve keşif incelemeleri önemli rol oynayabilir.