Konkordato ilan eden bir şirketin fabrikası, işyeri, arsası veya başka bir taşınmazı banka lehine ipotek edilmiş olabilir. Şirketin konkordato talebinde bulunmasının ardından hem banka hem de şirket yöneticileri açısından önemli bir soru ortaya çıkar: İpotekli taşınmaz konkordato devam ederken satılabilir mi?
Bu sorunun cevabı her durumda aynı değildir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 295. maddesine göre konkordato mühleti sırasında rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi yapılabilmesine rağmen ipotekli taşınmazın satışı kural olarak yasaktır. Bununla birlikte kanunda belirtilen şartların bulunması hâlinde mahkeme kararıyla satışa izin verilebilir.
Üstelik ipotekli taşınmazın konkordato talep eden şirkete ait olması ile şirket borcu için bir ortağın veya üçüncü kişinin taşınmazının ipotek edilmiş olması farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Özellikle yüksek tutarlı ticari kredilerde, fabrika ipoteklerinde ve şirket ortaklarının şahsi malvarlıklarıyla verdikleri teminatlarda bu ayrım önem taşımaktadır.
Konkordato İlan Eden Şirketin İpotekli Taşınmazına Ne Olur?
Bir şirketin konkordato talep etmesi, taşınmazları üzerindeki ipoteklerin kendiliğinden kaldırılmasına neden olmaz.
Banka veya başka bir alacaklı lehine kurulmuş geçerli ipotek hakkı, konkordato sürecinde de varlığını korur.
Ancak ipotek hakkının devam etmesi, alacaklının taşınmazı hemen sattırabileceği anlamına gelmez.
İİK’nin 295. maddesi uyarınca konkordato mühleti sırasında rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılabilir veya mevcut takibe devam edilebilir. Buna karşılık rehinli malın satışı kural olarak gerçekleştirilemez.
Örneğin bir şirketin 40 milyon TL banka kredisi karşılığında fabrikasını ipotek ettiğini düşünelim.
Şirket konkordato talebinde bulunmuş ve hakkında geçici mühlet kararı verilmişse banka, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir. Ancak mühlet devam ederken fabrikanın icra yoluyla satılması kural olarak mümkün değildir.
Buradaki koruma, bankanın alacağını veya ipotek hakkını ortadan kaldırmaz. Yalnızca rehinli malın paraya çevrilmesini kanunda belirtilen süre ve şartlarla sınırlandırır.
Konkordato Mühletinde İpotekli Taşınmazın Satışı Neden Yasaktır?
Konkordatonun temel amacı, ödeme güçlüğü içerisindeki borçlunun mali durumunu düzeltmesine ve alacaklıların belirli bir plan çerçevesinde tatmin edilmesine imkân sağlamaktır.
Bu amacın gerçekleşebilmesi için borçlunun ekonomik faaliyetlerini sürdürebilmesi önemlidir.
Özellikle üretim yapan bir şirketin fabrikasının, otel işletmesinin binasının veya ticari faaliyetlerini yürüttüğü işyerinin konkordato mühleti sırasında satılması, şirketin faaliyetlerini sürdürememesine neden olabilir.
Bu nedenle kanun koyucu, rehinli alacaklıların takip hakkını tamamen kaldırmadan satış işlemlerini sınırlandırmıştır.
Ancak satış yasağı, konkordato talep eden şirketin bütün taşınmazlarının her durumda korunacağı anlamına gelmez.
Kanun, belirli şartlarla satışa izin verilmesini de mümkün kılmıştır.
Konkordato Devam Ederken İpotekli Taşınmaz Hangi Şartlarda Satılabilir?
İİK’nin 295. maddesine 7327 sayılı Kanun’la eklenen düzenleme, rehinli malların satışına ilişkin önemli bir istisna getirmiştir.
Buna göre aşağıdaki durumlardan birinin bulunması hâlinde rehinli malın satışına izin verilebilir:
- Rehinli malın konkordato projesine göre işletme tarafından kullanılmasının öngörülmemesi.
- Rehinli malın değerinin düşecek olması.
- Rehinli malın muhafazasının masraflı olması.
Bu şartlardan birinin gerçekleşmesi, mahkemenin satışa izin verebilmesini sağlar. Ancak satışın yapılabilmesi için gerekli yargısal karar alınmalıdır.
Satış izni bakımından İİK’nin 297. maddesinin ikinci fıkrasındaki usul uygulanır.
Mahkeme, konkordato komiserinin ve alacaklılar kurulunun görüşünü alarak değerlendirme yapar.
Konkordato projesinde kullanılmayacak taşınmaz satılabilir mi?
Evet. Şirketin konkordato projesinde kullanılması öngörülmeyen ipotekli bir taşınmaz bakımından satış izni verilmesi mümkündür.
Örneğin üretim faaliyetlerini Aydın’daki fabrikasında sürdüren bir şirketin, başka bir şehirde bulunan ve faaliyetlerinde kullanmadığı ipotekli bir arsası olabilir.
Bu arsanın konkordato projesinde işletme tarafından kullanılmasının öngörülmemesi, satış izni değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Ancak taşınmazın boş olması veya fiilen kullanılmaması tek başına yeterli bir değerlendirme değildir. Konkordato projesindeki işlevi ve mahkeme kararları birlikte incelenmelidir.
Değeri düşen ipotekli taşınmazın satışı mümkün mü?
Kanun, rehinli malın kıymetinin düşecek olmasını da satış izni sebeplerinden biri olarak düzenlemiştir.
Bununla birlikte yalnızca taşınmaz piyasasında fiyatların değişebileceği yönündeki soyut bir iddia yeterli görülmemelidir.
Değer kaybı ihtimalinin somut olayın özellikleriyle ortaya konulması gerekir.
Örneğin ağır fiziki hasar nedeniyle ekonomik değerini kaybetme tehlikesi bulunan bir yapı bakımından satış izni talebi gündeme gelebilir.
Muhafazası masraflı olan rehinli mallar satılabilir mi?
Evet. Rehinli malın muhafazasının masraflı olması da kanuni satış izni sebeplerindendir.
Bu durum özellikle yüksek bakım giderleri bulunan taşınırlar, üretim makineleri ve bazı ticari varlıklar bakımından önem taşıyabilir.
Taşınmazlar bakımından ise somut muhafaza giderlerinin niteliği ve büyüklüğü değerlendirilmelidir.
Konkordato İlan Eden Şirketin Fabrikası Satılabilir mi?
Konkordato ilan eden bir şirketin fabrikasının satılıp satılamayacağı, fabrikanın şirketin faaliyetleri açısından taşıdığı öneme bağlı olarak değerlendirilmelidir.
Fabrika, konkordato projesinin uygulanabilmesi için gerekli üretim faaliyetlerinin merkezinde bulunuyorsa mühlet sırasındaki satış yasağı önemli bir koruma sağlar.
Örneğin konkordato talep eden bir tekstil şirketinin tek üretim tesisi ipotekli olabilir.
Şirketin konkordato projesi, bu tesiste üretimin sürdürülmesi ve elde edilen gelirlerle alacaklılara ödeme yapılması üzerine kurulmuşsa fabrikanın satışı konkordatonun başarısını tehlikeye düşürebilir.
Buna karşılık şirketin üretimini durdurduğu ve konkordato projesinde kullanılmasını öngörmediği başka bir ipotekli tesisin bulunması hâlinde satış izni değerlendirmesi farklı olabilir.
Dolayısıyla yalnızca taşınmazın tapuda fabrika veya işyeri olarak kayıtlı olması değil, konkordato projesindeki ekonomik işlevi de önemlidir.
Konkordato İlan Eden Şirketin İpotekli Arsası Satılabilir mi?
Şirketin sahip olduğu ipotekli arsanın konkordato mühletinde satışı da İİK’nin 295. maddesine tabidir.
Arsanın şirketin faaliyetlerinde kullanılmaması veya konkordato projesinde kullanılmasının öngörülmemesi, satış izni bakımından önem taşıyabilir.
Ancak şirketin gelecekte gerçekleştirmeyi planladığı bir proje için arsayı elinde tutması, arsanın konkordato projesindeki yerinin ayrıca incelenmesini gerektirir.
Örneğin inşaat şirketinin devam eden projesine ait ipotekli arsa ile faaliyetlerinde kullanmadığı yatırım amaçlı bir arsanın aynı şekilde değerlendirilmesi doğru olmayabilir.
Bu nedenle satış izni talebinde taşınmazın niteliği, kullanım amacı ve konkordato projesi birlikte incelenmelidir.
Konkordato İlan Eden Şirketin Borcu İçin Ortağın Evi İpotek Edilmişse Ne Olur?
Konkordato uygulamasında en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri, şirket borçları için ortakların şahsi taşınmazlarını ipotek ettirmesidir.
Örneğin bir limited şirketin bankadan kullandığı 15 milyon TL kredi karşılığında şirket müdürünün kendisine ait evini ipotek ettiğini düşünelim.
Şirketin konkordato ilan etmesi, müdürün şahsi taşınmazı üzerindeki ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Burada önemli olan, konkordato korumasından yararlanan borçlu ile taşınmazın maliki arasındaki ayrımdır.
Şirket hakkında verilen konkordato mühleti, kural olarak şirketin borçlarına ve malvarlığına ilişkin sonuç doğurur.
Şirket ortağının kendi adına konkordato koruması bulunmuyorsa, şahsi taşınmazının sırf şirket konkordato ilan ettiği için otomatik olarak satış yasağı kapsamına girdiği söylenemez.
Şirket konkordato ilan ederse ortağın evi icradan satılabilir mi?
Somut olayın özelliklerine göre evet.
Şirketin borcu için üçüncü kişi sıfatıyla ipotek veren ortağın taşınmazına karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılması ve satış işlemlerinin yürütülmesi mümkün olabilir.
Ancak bu değerlendirmede ipotek sözleşmesi, takipte tarafların sıfatları, taşınmaz malikinin şahsi borçluluğu, ipoteğin kapsamı ve varsa ayrı koruma kararları dikkate alınmalıdır.
Özellikle ipotek veren kişinin aynı zamanda müteselsil kefil olması hâlinde kefalet ve rehin sorumluluğu ayrı ayrı incelenmelidir.
Üçüncü Kişiye Ait İpotekli Taşınmaz Konkordato Korumasından Yararlanır mı?
Konkordato talep eden şirketin borcu için üçüncü kişiye ait bir taşınmazın ipotek edilmiş olması, uygulamada önemli hukuki sorunlara neden olmaktadır.
Örneğin şirketin banka borcuna karşılık şirketle ortaklık ilişkisi bulunmayan bir kişinin taşınmazı ipotek edilmiş olabilir.
Şirketin konkordato ilan etmesi, üçüncü kişinin mülkiyetindeki taşınmazın kendiliğinden konkordato korumasına alınmasını sağlamaz.
Bunun nedeni, konkordato mühletinin borçluya tanınan bir hukuki koruma olmasıdır.
İİK’nin 295. maddesindeki satış yasağının üçüncü kişiye ait rehinli mallara uygulanması konusunda, takipteki tarafların sıfatları ve somut hukuki ilişki önem taşır.
Bu nedenle şirket hakkında verilen mühlet kararının üçüncü kişiye ait taşınmazın satışını da engellediği yönünde genel bir kabul doğru değildir.
Üçüncü kişi yönünden ayrıca konkordato mühleti veya başka bir hukuki koruma bulunması hâlinde ise farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.
Konkordato İlan Eden Şirket Kendi İpotekli Taşınmazını Satabilir mi?
İpotekli taşınmazın icra yoluyla satılması ile şirket tarafından üçüncü kişiye devredilmesi farklı hukuki işlemlerdir.
İcra yoluyla satışta İİK’nin 295. maddesi önem taşırken, şirketin kendi taşınmazını devretmesinde İİK’nin 297. maddesi uygulanır.
İİK’nin 297. maddesi uyarınca borçlu, konkordato mühleti kararından itibaren mahkemenin izni dışında taşınmazlarını devredemez veya takyit edemez.
Aksi hâlde yapılan işlemler hükümsüzdür.
Mahkeme, bu işlemler hakkında karar vermeden önce konkordato komiserinin ve alacaklılar kurulunun görüşünü almak zorundadır.
Şirket ipotekli taşınmazı anlaşarak satabilir mi?
Gerekli mahkeme izninin bulunması hâlinde taşınmazın devri mümkün olabilir.
Ancak ipotekli taşınmazın satılması, üzerindeki ipotek hakkının kendiliğinden ortadan kalkmasına neden olmaz.
Satış bedelinin kullanılması, ipoteğin kaldırılması ve bankanın teminat hakkı ayrıca değerlendirilmelidir.
Örneğin şirketin ipotekli arsasını 20 milyon TL’ye satmak istemesi hâlinde yalnızca alıcı ile satış bedelinde anlaşması yeterli değildir.
Konkordato mahkemesinin izni ve taşınmaz üzerindeki teminatların hukuki durumu dikkate alınmalıdır.
Konkordato Mühletinde Banka İpotekli Taşınmaz İçin Satış Talep Edebilir mi?
Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinin sürdürülebilmesi, satışın gerçekleştirilebilmesinden farklıdır.
İİK’nin 295. maddesi uyarınca rehinli takip yapılabilse de mühlet sırasında rehinli malın satışı kural olarak yasaktır.
Banka veya başka bir rehinli alacaklı, kanuni istisnaların bulunduğunu ileri sürerek satışa izin verilmesini talep edebilir.
Bu durumda taşınmazın konkordato projesinde kullanılıp kullanılmayacağı, değer kaybı ihtimali veya muhafaza masrafları önem taşır.
Satışın fiilen gerçekleştirilebilmesi için kanunda öngörülen izin usulüne uyulmalıdır.
Dolayısıyla bankanın icra dosyasında satış istemesi, konkordato mühletindeki satış yasağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Konkordatoda İpotekli Taşınmaz Satılırsa Para Kime Ödenir?
İİK’nin 295. maddesi uyarınca mahkeme tarafından rehinli malın satışına izin verilmesi hâlinde satış gelirinden rehinli alacaklıya rehin bedeli kadar ödeme yapılır.
Ancak bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek bulunması hâlinde ipoteklerin derecesi ve sırası önem taşır.
Örneğin bir taşınmaz üzerinde birinci derece ipotek sahibi banka ile ikinci derece ipotek sahibi başka bir alacaklı bulunabilir.
Satış bedelinin bütün rehinli alacakları karşılamaması hâlinde alacaklıların hangi sırayla tatmin edileceği, rehin haklarının derecesi ve ilgili icra hükümlerine göre belirlenir.
Ayrıca satış bedelinden karşılanamayan alacak kısmının konkordato karşısındaki hukuki durumu da ayrı değerlendirilmelidir.
İpotekli Taşınmazın Değeri Borcu Karşılamazsa Ne Olur?
Rehinli alacaklının alacağının tamamı her durumda rehinle karşılanmayabilir.
Örneğin bankanın 25 milyon TL alacağı bulunmasına rağmen ipotekli taşınmazın değeri 15 milyon TL olabilir.
Bu durumda rehinle karşılanan bölüm ile teminatsız kalan bölüm farklı hukuki sonuçlara tabi olabilir.
İİK’nin 308/c maddesi uyarınca rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacakları, tasdik edilen adi konkordatonun genel bağlayıcı etkisi dışında kalır.
Rehin değerini aşan alacak kısmı ise kural olarak adi konkordato hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle ipotekli taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi önemlidir.
İİK’nin 298. maddesi kapsamında yapılan kıymet takdirine karşı kanuni süresi içerisinde başvurulabilecek yollar bulunmaktadır.
Özellikle yüksek tutarlı banka alacaklarında kıymet takdirine ilişkin uyuşmazlık, alacaklının konkordato projesindeki konumunu doğrudan etkileyebilir.
Konkordato Tasdik Edildikten Sonra İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?
Konkordatonun tasdik edilmesinden sonraki aşama, mühlet sırasında uygulanan satış yasağından ayrı değerlendirilmelidir.
Tasdik kararıyla birlikte konkordato projesinin bağlayıcılığı, mühletin sona ermesine ilişkin hükümler ve mahkemenin devamına karar verdiği tedbirler önem kazanır.
Kural olarak mühlete bağlı satış yasağının dayanağı ortadan kalktığında rehinli alacaklının rehin hakkını kullanması yeniden gündeme gelebilir.
Ancak İİK’nin 308/h maddesi kapsamında rehinli alacaklılarla özel yapılandırma yapılmışsa, tasdik edilen ödeme planının sonuçları dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle konkordato tasdik edildiği anda bütün ipotekli taşınmazların hiçbir sınırlama olmaksızın satılabileceği söylenemez.
Somut tasdik kararının, varsa devam eden tedbirlerin ve özel yapılandırma hükümlerinin incelenmesi gerekir.
Konkordato Talebi Reddedilirse İpotekli Taşınmazın Durumu Ne Olur?
Konkordato talebinin reddedilmesi ve mühletin kaldırılması hâlinde, mühlete bağlı korumaların devam edip etmediği mahkeme kararına göre belirlenir.
Şirket hakkında iflas kararı verilmemişse, rehinli alacaklının takip ve satış haklarını kullanması yeniden mümkün olabilir.
Ancak konkordato talebinin reddiyle birlikte şirketin iflasına karar verilmişse, rehinli alacakların tahsili iflas hukukuna ilişkin hükümler çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle konkordato talebinin reddedilmesi ile şirketin iflas etmesi aynı hukuki sonuçları doğurmaz.
Konkordato Sürecinde İpotekli Taşınmazın Satışına Karşı Ne Yapılabilir?
Konkordato mühleti devam ederken ipotekli taşınmazın satışına ilişkin işlem yapılması hâlinde öncelikle satışın hangi hukuki dayanağa göre yürütüldüğü incelenmelidir.
Satışın İİK’nin 295. maddesindeki genel yasağa rağmen yürütülmesi ile mahkeme tarafından kanuni istisna kapsamında satışa izin verilmiş olması farklı durumlardır.
Bu kapsamda;
- Konkordato mühletinin devam edip etmediği,
- Satışa konu taşınmazın kime ait olduğu,
- Taşınmazın konkordato projesindeki işlevi,
- Satışa izin veren mahkeme kararı bulunup bulunmadığı,
- İcra müdürlüğünün hangi işlemleri gerçekleştirdiği,
- İcra mahkemesine şikâyet veya diğer kanun yollarına başvuru şartlarının oluşup oluşmadığı
incelenmelidir.
İcra müdürlüğü işlemlerine karşı şikâyet bakımından İİK’nin 16. maddesi ve ilgili özel hükümler önem taşır. Başvuru süresi ve görevli merci, itiraz edilen işlemin niteliğine göre belirlenmelidir.
Özellikle satış işlemlerinde hak kaybı yaşanmaması için mühlet kararının ve varsa satış izni kararının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Konkordato ilan eden şirketin ipotekli fabrikası satılabilir mi?
Konkordato mühleti sırasında ipotekli fabrikanın satışı kural olarak yasaktır. Ancak İİK’nin 295. maddesindeki istisnai şartların bulunması ve gerekli mahkeme izninin verilmesi hâlinde satış mümkün olabilir.
Konkordato ilan eden şirketin ipotekli arsası satılabilir mi?
Arsanın konkordato projesinde kullanılmasının öngörülmemesi veya kanunda belirtilen diğer şartların bulunması hâlinde mahkeme satışa izin verebilir.
Şirket konkordato ilan ederse ortağın evi korunur mu?
Şirket hakkında verilen konkordato mühleti, şirket ortağının şahsi taşınmazını kendiliğinden koruma altına almaz. Üçüncü kişi ipoteği ve varsa ayrı koruma kararları değerlendirilmelidir.
Konkordato devam ederken banka ipotekli taşınmazı icradan satabilir mi?
Kural olarak hayır. Banka rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilse de satış için İİK’nin 295. maddesindeki istisnaların ve gerekli izin şartlarının bulunması gerekir.
Konkordato ilan eden şirket ipotekli taşınmazını kendisi satabilir mi?
İİK’nin 297. maddesi uyarınca mühlet sırasında taşınmaz devri için mahkeme izni gerekir. İpotek hakkının durumu da ayrıca değerlendirilmelidir.
İpotekli taşınmazın satışından elde edilen para kime verilir?
İİK’nin 295. maddesi kapsamında izin verilen satışta rehinli alacaklıya rehin bedeli kadar ödeme yapılır. Birden fazla ipotek varsa rehin sırası ve ilgili hükümler dikkate alınır.
Konkordato tasdik edilince ipotek kalkar mı?
Hayır. Konkordatonun tasdiki, geçerli ipotek hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Konkordato talebi reddedilirse banka satış yapabilir mi?
Mühlete bağlı korumaların sona ermesi hâlinde satış yeniden mümkün olabilir. Ancak iflas kararı verilmişse iflas hükümleri uygulanır.
Konkordato sürecinde üçüncü kişiye ait ipotekli ev satılabilir mi?
Şirketin konkordato ilan etmesi, üçüncü kişinin taşınmazını otomatik olarak korumaz. İpotek ve takip ilişkisinin özellikleri ile varsa üçüncü kişi hakkında verilen koruma kararları incelenmelidir.
Konkordato mühletinde ipotekli taşınmazın satışına nasıl itiraz edilir?
Satış işleminin niteliğine göre icra mahkemesine şikâyet veya ilgili mahkeme kararına karşı kanun yolu gündeme gelebilir. Başvuru süresi ve merci somut işleme göre belirlenir.
Sonuç: Konkordato İpotekli Taşınmazı Her Durumda Satıştan Korumaz
Konkordato ilan eden şirketin ipotekli taşınmazları bakımından temel kural, mühlet sırasında satış yasağının uygulanmasıdır.
Ancak bu yasak mutlak değildir. İİK’nin 295. maddesinde belirtilen şartların gerçekleşmesi ve mahkeme tarafından izin verilmesi hâlinde rehinli malın satışı mümkün olabilir.
Özellikle fabrikanın konkordato projesinde kullanılması, ipotekli taşınmazın şirketin faaliyetleri açısından önemi, rehinli malın değer kaybı ve muhafaza giderleri satış izni bakımından önem taşır.
Diğer taraftan şirket borçları için ortakların veya üçüncü kişilerin taşınmazları üzerinde kurulan ipotekler, konkordato borçlusuna ait taşınmazlarla aynı şekilde değerlendirilmemelidir.
Konkordato sürecinde ipotekli taşınmazın satışına ilişkin en önemli mesele, taşınmazın ipotekli olması değil, kime ait olduğu, konkordato projesinde nasıl değerlendirildiği ve mahkeme tarafından hangi kararların verildiğidir.
Av. Orçun Akbulut – Aydın
Aydın, Efeler, Kuşadası, Söke, Nazilli ve Türkiye genelinde konkordato, ipotekli taşınmazların satışı, rehinli alacakların tahsili, üçüncü kişi ipotekleri ve konkordato sürecindeki icra takipleri hakkında hukuki danışmanlık için iletişime geçebilirsiniz.
Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıkta güncel mevzuat, mahkeme kararları, tapu kayıtları ve ipotek sözleşmeleri birlikte değerlendirilmelidir.