Muris muvazaası veya başka bir muvazaa iddiasına dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında davacının en önemli endişelerinden biri, dava devam ederken taşınmazın başka bir kişiye devredilmesidir. Özellikle taşınmaz daha önce bir kez el değiştirmişse veya mevcut malikin yeniden satış hazırlığında olduğu düşünülüyorsa, yalnızca tapu iptal davası açılması yeterli görülmeyebilir.

Bu noktada tapu iptal davasında ihtiyati tedbir önemli bir geçici hukuki koruma olarak gündeme gelir.

Şartların bulunması halinde mahkemeden dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Ancak tapu iptal ve tescil davası açılması, taşınmaza kendiliğinden tedbir konulacağı anlamına gelmez. Tedbir ayrıca talep edilmeli ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki şartların bulunduğu mahkemeye gösterilmelidir.

Tapu İptal Davasında İhtiyati Tedbir Nedir?

İhtiyati tedbir, dava sonuçlanıncaya kadar uyuşmazlık konusu hakkın korunmasını amaçlayan geçici hukuki korumadır.

Tapu iptal ve tescil davalarında bunun en tipik örneği, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesinin engellenmesidir.

Örneğin miras bırakanın diğer mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir taşınmazını çocuklarından birine devrettiği ileri sürülüyor olabilir. Mirasçı bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açmışsa dava birkaç yıl devam edebilir.

Bu süreç içerisinde mevcut malik taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse uyuşmazlık daha karmaşık hale gelebilir.

İhtiyati tedbirin temel amacı, dava sonunda verilecek kararın etkisiz hale gelmesini önlemektir.

Muvazaa Davasında Tapuya Tedbir Konulabilir mi?

Evet. Kanundaki şartların oluşması halinde talep edilebilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesine göre mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkânsız hale geleceği yahut gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi halinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında uyuşmazlığın konusu doğrudan taşınmazın mülkiyeti olduğundan, taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi riski tedbir talebinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Ancak mahkeme her tapu iptal davasında otomatik şekilde tedbir kararı vermek zorunda değildir.

Tapu İptal Davası Açılınca Tapu Kendiliğinden Kilitlenir mi?

Hayır.

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri budur.

Bir taşınmaz hakkında tapu iptal ve tescil davası açılması, tek başına taşınmazın satışını otomatik olarak engellemez.

Davacı taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesini istiyorsa mahkemeden ayrıca ihtiyati tedbir talep etmelidir.

Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken yalnızca esas talep değil, dava devam ederken taşınmazın hukuki durumunun nasıl korunacağı da değerlendirilmelidir.

İhtiyati Tedbir İçin Nelerin Gösterilmesi Gerekir?

Tedbir talep eden tarafın esas davayı kesin olarak ispatlaması beklenmez.

Çünkü ihtiyati tedbir, yargılamanın henüz başında veya dava sonuçlanmadan önce verilen geçici bir korumadır.

HMK’nın 390. maddesi kapsamında tedbir talep eden taraf, tedbir sebebini ve davadaki haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek durumundadır.

Örneğin muris muvazaası iddiasında;

• tapu kayıtları,
• mirasçılık belgesi,
• devir tarihleri,
• resmi senet bilgileri,
• satış bedeli,
• taşınmazın yaklaşık gerçek değeri,
• taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi,
• taşınmazın kısa süre içerisinde tekrar devredilmesi,
• satış hazırlığına ilişkin somut bilgiler,
• banka ve ödeme kayıtlarına ilişkin mevcut veriler

tedbir değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Yaklaşık İspat Ne Demektir?

İhtiyati tedbir bakımından davacının henüz davanın tamamını ispatlaması aranmaz.

Yaklaşık ispat, mahkemenin ileri sürülen hakkın ve tedbir sebebinin mevcut olabileceği konusunda yeterli kanaate ulaşmasını sağlayacak seviyede delil sunulması anlamına gelir.

Bu nedenle tedbir aşamasında mahkeme esas davayı sonuçlandırmaz.

Örneğin bir taşınmazın miras bırakan tarafından çocuğuna devredilmiş olması tek başına muvazaayı kesin biçimde ispatlamaz. Ancak tapu kayıtları, düşük satış bedeli, devir tarihleri ve diğer somut olgular birlikte değerlendirildiğinde mahkeme tedbir bakımından yaklaşık ispat şartının gerçekleşip gerçekleşmediğine karar verebilir.

Taşınmazın Satılacağı Kesin Olarak Kanıtlanmak Zorunda mı?

Her olay kendi şartlarına göre değerlendirilir.

Tedbir talebinde yalnızca soyut bir endişeye dayanılması yerine, taşınmazın devredilmesi halinde dava sonucunda elde edilmek istenen hakkın önemli ölçüde zorlaşacağını veya tehlikeye düşeceğini ortaya koyan somut nedenlerin açıklanması daha güçlü bir talep oluşturur.

Özellikle taşınmaz daha önce kısa aralıklarla el değiştirmişse veya mevcut uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra yeni devir girişimleri söz konusuysa bunlar tedbir talebinde belirtilmelidir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Nasıl Konulur?

İhtiyati tedbir mahkemeden talep edilir.

Tapu müdürlüğüne giderek tek taraflı bir başvuruyla “Bu taşınmaz satılmasın.” denilmesi kural olarak yeterli değildir.

Mahkeme tedbir talebini kabul ederse kararın uygulanması için gerekli işlemler yapılır ve tedbir tapu siciline işlenir.

Tedbir kararının kapsamı mahkemenin kararına göre belirlenir. Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarında uygulamada özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesine yönelik tedbirler gündeme gelir.

Dava Açılmadan Önce Tapuya Tedbir Konulabilir mi?

HMK sistemi ihtiyati tedbirin dava açılmadan önce de talep edilebilmesine imkân tanımaktadır.

Ancak dava açılmadan önce verilen tedbirin ardından esas davanın kanunda öngörülen süre içerisinde açılması gerekir.

Bu nedenle çok acil bir devir riski bulunuyorsa, somut olayın şartlarına göre önce tedbir talep edilmesi ve ardından esas tapu iptal ve tescil davasının süresinde açılması değerlendirilebilir.

Burada sürelerin kaçırılması tedbirin hukuki varlığını etkileyebileceğinden sürecin dikkatle yürütülmesi gerekir.

Tedbir İçin Teminat İstenir mi?

İhtiyati tedbir kararlarında teminat konusu önemlidir.

HMK’nın 392. maddesi uyarınca ihtiyati tedbir talep eden tarafın, haksız çıkması halinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabilecekleri muhtemel zararlara karşı kural olarak teminat göstermesi gündeme gelir.

Bununla birlikte kanunda teminattan muafiyet veya mahkemenin teminat alınmamasına karar verebileceği durumlar da bulunmaktadır.

Dolayısıyla her tapu iptal davasında aynı miktarda veya mutlaka teminat alınacağı şeklinde bir kural yoktur.

Mahkeme somut dosyanın şartlarına göre değerlendirme yapar.

Tedbir Konulan Ev veya Arsa Satılabilir mi?

Tedbir kararının sonucu, mahkemenin verdiği kararın kapsamına göre belirlenir.

Eğer mahkeme taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesine karar vermiş ve bu karar tapu siciline uygulanmışsa, tedbir devam ettiği sürece bu kapsamdaki tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi engellenir.

Bu nedenle mahkemeden tedbir istenirken talebin kapsamının açık kurulması önemlidir.

İhtiyati Tedbir Tapunun Davacıya Geçtiği Anlamına Gelir mi?

Hayır.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Tedbir kararı, davacının davayı kazandığı veya taşınmazın artık davacıya ait olduğu anlamına gelmez.

Mülkiyet uyuşmazlığı esas dava sonucunda çözülecektir.

İhtiyati tedbir yalnızca yargılama sürerken mevcut hukuki durumun korunmasına hizmet eder.

Dolayısıyla mahkemenin tedbir vermesi esas davanın sonucunu peşinen belirlemez.

Tedbir Talebi Reddedilirse Dava da Kaybedilmiş mi Olur?

Hayır.

Mahkemenin ihtiyati tedbir talebini reddetmesi, esas tapu iptal ve tescil davasının da reddedileceği anlamına gelmez.

Tedbir yargılaması ile esas dava birbirinden farklıdır.

Mahkeme tedbir için gerekli koşulların o aşamada yeterince ortaya konulamadığını düşünebilir. Buna rağmen yargılama sırasında toplanacak deliller sonucunda davacının esas talebinde haklı olduğu sonucuna ulaşılabilir.

Aynı şekilde tedbir kararı verilmesi de davacının esas davayı kesin olarak kazanacağı anlamına gelmez.

İhtiyati Tedbire İtiraz Edilebilir mi?

Kanundaki şartlar çerçevesinde ihtiyati tedbir kararına karşı itiraz mümkündür.

Özellikle karşı taraf dinlenmeden tedbir kararı verilmişse, tedbir uygulandıktan sonra karşı tarafın kanunda öngörülen usulle itiraz hakkı bulunmaktadır.

İtirazda tedbir şartlarının bulunmadığı, yaklaşık ispatın gerçekleşmediği, verilen tedbirin ölçüsüz olduğu veya teminata ilişkin hususlar ileri sürülebilir.

Mahkeme itirazı değerlendirerek tedbirin devamına, değiştirilmesine veya kaldırılmasına karar verebilir.

Muvazaalı Taşınmaz Daha Önce Üçüncü Kişiye Devredilmişse Tedbir İstenebilir mi?

Bu durumda öncelikle son tapu malikinin hukuki durumu değerlendirilmelidir.

Örneğin miras bırakan taşınmazı oğluna, oğlu da eşine veya başka bir kişiye devretmiş olabilir.

Bu durumda ilk işlemin muvazaalı olması tek başına son malikin tapusunun mutlaka iptal edileceği anlamına gelmez. Son malikin iyiniyetli olup olmadığı ve Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan hükümleri ayrıca önem kazanır.

Ancak mevcut son malik aleyhine de tapu iptal ve tescil talebinin ileri sürülebileceği bir hukuki durum bulunuyorsa, dava konusu taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek amacıyla tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Taşınmaz Sürekli El Değiştiriyorsa Ne Yapılmalıdır?

Bu tür dosyalarda güncel tapu kaydı tek başına yeterli olmayabilir.

Taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları incelenmeli ve geçmişten bugüne bütün devir zinciri ortaya çıkarılmalıdır.

Örneğin;

miras bırakan → çocuk → eş → akraba → üçüncü kişi

şeklinde bir devir zinciri bulunabilir.

Böyle bir olayda her devrin tarihi, bedeli, tarafların ilişkisi ve son malikin hukuki durumu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Dava hazırlığı devam ederken yeni bir devir ihtimali bulunuyorsa ihtiyati tedbir meselesinin gecikmeden ele alınması önemlidir.

Tapu İptal Davasında Tedbir Talebi Nasıl Güçlendirilir?

Tedbir talebinde genel ifadeler yerine somut olayın açık şekilde ortaya konulması önemlidir.

Örneğin yalnızca;

“Davalı taşınmazı satabilir.”

denilmesi yerine, mevcutsa devir riskini gösteren somut olgular açıklanmalıdır.

Ayrıca dava konusu taşınmazın açık tapu bilgileri belirtilmeli, uyuşmazlığın neden bu taşınmaz üzerinde doğduğu açıklanmalı ve taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde hakkın elde edilmesinin neden zorlaşacağı ortaya konulmalıdır.

Özellikle muvazaa iddiasının temelini oluşturan tapu kayıtlarının ve elde bulunan diğer belgelerin dava dilekçesiyle sunulması yaklaşık ispat bakımından önem taşıyabilir.

İhtiyati Tedbir Ne Kadar Sürer?

Tedbirin devam süresi ve sona ermesi HMK hükümleri ile mahkeme kararının niteliğine göre değerlendirilir.

Esas dava devam ederken şartlarda değişiklik olması halinde tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılması talep edilebilir.

Bu nedenle tedbir kararı bir taşınmaz üzerinde hiçbir şekilde sona ermeyecek kalıcı bir yasak anlamına gelmez.

Tedbir, esas hakkın korunması amacıyla kullanılan geçici bir hukuki korumadır.

Tapu İptal Davasında Tedbir İstenmezse Ne Olabilir?

Tedbir talep edilmemiş olması esas davayı kendiliğinden geçersiz hale getirmez.

Ancak dava sırasında taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse hukuki durum karmaşıklaşabilir.

Özellikle sonradan taşınmazı devralan kişinin iyiniyet iddiası ve TMK’nın tapu siciline güveni koruyan hükümleri gündeme gelebilir.

Bu nedenle uyuşmazlık konusu taşınmazın yeniden el değiştirme ihtimali bulunan dosyalarda tedbir meselesinin dava açılırken değerlendirilmesi önemlidir.

Tapuya Tedbir Koydurmak İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Her dosyada aynı belgeler bulunmaz. Ancak muris muvazaasına dayalı bir tapu iptal ve tescil uyuşmazlığında özellikle;

• mirasçılık belgesi,
• dava konusu taşınmazın tapu kayıtları,
• tedavüllü tapu kayıtları,
• devir işlemlerine ilişkin bilgiler,
• varsa resmi senetler,
• miras bırakan ile taraflar arasındaki ilişkiyi gösteren deliller,
• satış bedeline ilişkin mevcut bilgiler,
• taşınmazın gerçek değerine ilişkin veriler,
• yeniden devir riskini gösteren mevcut belgeler

önem taşıyabilir.

Delillerin tamamının tedbir aşamasında elde bulunması zorunlu değildir. Ancak yaklaşık ispatı sağlayacak ölçüde somut veri ortaya konulması gerekir.

Muris Muvazaası Davasında İhtiyati Tedbir Neden Önemlidir?

Muris muvazaası davaları çoğu zaman yıllar önce gerçekleştirilmiş tapu işlemlerine dayanır.

Dava açıldığında taşınmaz halen miras bırakanın devrettiği çocuk üzerinde olabileceği gibi birkaç kez el değiştirmiş de olabilir.

Davanın devamı sırasında gerçekleşecek yeni bir devir, özellikle üçüncü kişinin iyiniyetinin korunması tartışmasını gündeme getirebilir.

Bu nedenle tapu iptal davasında ihtiyati tedbir, yalnızca usule ilişkin tali bir talep olarak görülmemelidir. Somut olayda devir riski bulunuyorsa dava sonunda elde edilmek istenen hakkın korunması bakımından önemli olabilir.

Sonuç: Tapu İptal Davası Açarken Tedbir Talebi Unutulmamalıdır

Muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca geçmişte gerçekleştirilen tapu işlemlerine odaklanmak yeterli olmayabilir. Taşınmazın dava devam ederken ne olacağı da başlangıçta değerlendirilmelidir.

Tapu iptal davasında ihtiyati tedbir, kanuni şartların bulunması halinde dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek ve dava sonunda verilecek kararın etkisiz hale gelmesi riskini azaltmak amacıyla talep edilebilir.

Ancak tedbir kendiliğinden uygulanmaz. Tedbir talep eden tarafın tedbir sebebini ve esas hakkındaki haklılığını yaklaşık olarak ortaya koyması gerekir.

Özellikle muris muvazaası uyuşmazlıklarında güncel tapu kaydıyla yetinilmemesi; tedavüllü kayıtların incelenmesi, geçmiş devirlerin belirlenmesi ve taşınmazın yeniden devredilme riskinin değerlendirilmesi önemlidir.

Dava açılmadan önce veya dava dilekçesi hazırlanırken ihtiyati tedbir ihtiyacının belirlenmesi, taşınmazın yargılama sırasında el değiştirmesi nedeniyle ortaya çıkabilecek daha karmaşık hukuki sorunların önüne geçebilir.

İlgili İçerikler

Muvazaa Nedeni ile Tapu İptal Davası

Baba Sağlığında Malını Bir Çocuğuna Verirse Diğer Çocuklar Dava Açabilir mi?

Muvazaalı Tapu Devri Üçüncü Kişiye Satılırsa Tapu Geri Alınabilir mi?

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Tapu İptal ve Tescil Davası