5 Yıllık Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin sona ermesi, kiraya verenin taşınmazını geri alabilmesi için her zaman yeterli değildir. Özellikle beş yıl süreyle düzenlenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin beşinci yılının sonunda kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olup olmadığı uygulamada sıkça tartışılmaktadır.

Kiraya verenler, beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının tahliye edilmesini talep edebileceklerini düşünmektedir. Buna karşılık kiracılar, sözleşmede belirlenen sürenin dolmasına rağmen taşınmazı kullanmaya devam edip edemeyeceklerini merak etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, tek başına kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir.

Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının korunmasını esas almakta ve kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kira ilişkisini bitirmesini engellemektedir.

Ancak bu koruma sınırsız değildir. Kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin bulunması veya on yıllık uzama süresinin tamamlanması hâlinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunmaktadır.

Bu yazımızda beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesinin hukuki sonuçlarını, işyeri ve konut kiralarındaki tahliye şartlarını, on yıllık uzama süresinin hesaplanmasını, ihtarname sürelerini ve güncel Yargıtay kararlarını inceleyeceğiz.

1. Beş Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Beş yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kendiliğinden tahliye yükümlülüğü getirmez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Kiraya veren ise sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitmesini tek başına fesih sebebi olarak ileri süremez.

Örneğin 1 Ocak 2021 tarihinde başlayan ve beş yıl süreyle düzenlenen bir işyeri kira sözleşmesi, 1 Ocak 2026 tarihinde ilk sözleşme süresini tamamlar.

Kiracı süresinde sona erdirme bildiriminde bulunmamışsa ve kanunda öngörülen başka bir sona erme sebebi yoksa kira ilişkisi bir yıl daha devam eder.

Kiraya verenin sözleşmede beş yıllık süre kararlaştırılmış olmasına dayanarak kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün değildir.

Bununla birlikte kiracının kira bedelini ödememesi, geçerli tahliye taahhüdü vermesi veya kanunda belirtilen diğer tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi hâlinde farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Dolayısıyla beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının tahliye edilmesini gerektiren hukuki sebepler birbirinden ayrılmalıdır.

2. Beş Yıllık İşyeri Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?

İşyeri kira sözleşmelerinde uygulanacak hukuki rejim, kiralananın niteliğine göre değişmektedir.

Özellikle mağaza, büro, ofis, restoran ve benzeri çatılı işyerleri bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri uygulanır.

Beş yıl süreyle kiralanmış bir mağazanın kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek tahliye isteyemez.

Bu noktada sözleşmenin belirli süreli olması ile kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı aynı anlama gelmemektedir.

Kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda düzenlenen başka bir hukuki sebebin mevcut olması gerekir.

Örneğin kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının işyeri ihtiyacı bulunması, yeniden inşa veya esaslı imar zorunluluğunun gerçekleşmesi, kiracının geçerli tahliye taahhüdü vermesi ya da kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kanuni şartların oluşması hâlinde tahliye mümkün olabilir.

Bununla birlikte açık alan, arsa veya çatılı işyeri niteliğinde bulunmayan bazı kiralamalarda farklı hükümler uygulanabilir.

Bu nedenle işyeri kira sözleşmesinin değerlendirilmesinde yalnızca sözleşmenin başlığına değil, kiralananın gerçek niteliğine de bakılmalıdır.

3. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi Ne Düzenliyor?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu hüküm çerçevesinde belirli süreli kira sözleşmelerinde üç temel kural bulunmaktadır.

Birincisi: Kiracı, sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzar.

İkincisi: Kiraya veren, yalnızca belirli sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Üçüncüsü: On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, kanunun on yıllık kira süresinden değil, on yıllık uzama süresinden söz etmesidir.

Bu iki kavramın karıştırılması, tahliye davalarının erken açılmasına ve hukuki taleplerin reddedilmesine yol açabilmektedir.

4. Beş Yıllık Kira Sözleşmesinde On Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

Uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri, on yıllık uzama süresinin başlangıç tarihidir.

Beş yıl süreyle düzenlenen belirli süreli kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi, sözleşmenin başlangıcından değil, başlangıçta kararlaştırılan beş yıllık sürenin sona ermesinden itibaren hesaplanır.

Örneğin:

Kira sözleşmesinin başlangıcı: 1 Ocak 2021

Sözleşmede kararlaştırılan süre: 5 yıl

İlk sözleşme süresinin bitimi: 1 Ocak 2026

On yıllık uzama süresinin tamamlanması: 1 Ocak 2036

On yıllık uzama süresini izleyen ilk uzama yılının bitimi: 1 Ocak 2037

Bu örnekte kiraya veren, TBK 347 kapsamında herhangi bir gerekçe göstermeden fesih hakkını ilk olarak 1 Ocak 2037 tarihinde sona erecek uzama yılı için kullanabilecektir.

Bunun için yazılı fesih bildiriminin en az üç ay önceden kiracıya ulaşmış olması gerekir.

Dolayısıyla beş yıllık kira sözleşmesi bulunan bir taşınmazda, yalnızca TBK 347 kapsamında sebepsiz fesih yoluna dayanılacaksa başlangıçtaki beş yıllık süre, on yıllık uzama süresi ve bunu izleyen uzama yılı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu hesaplama, kiraya verenin başka kanuni tahliye sebeplerine dayanma hakkını ortadan kaldırmaz.

5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 E., 2025/5281 K. Sayılı Kararı

Beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi ve on yıllık uzama süresinin hesaplanması konusunda önemli bir emsal, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Kasım 2025 tarihli, 2025/4720 Esas ve 2025/5281 Karar sayılı ilamıdır.

Karara konu uyuşmazlıkta taraflar arasında 1 Ağustos 2004 başlangıç tarihli, beş yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.

İlk sözleşme süresi 1 Ağustos 2009 tarihinde sona ermiştir.

Sözleşme sonraki yıllarda uzamış ve on yıllık uzama süresi 1 Ağustos 2019 tarihinde tamamlanmıştır.

Kiraya veren tarafından 17 Mart 2023 tarihli ihtarname düzenlenmiş ve ihtarname 20 Mart 2023 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir.

İhtarnameyle kira ilişkisinin ilgili uzama yılı sonunda sona erdirileceği bildirilmiştir.

İlk derece mahkemesi, on yıllık uzama süresinin dolduğunu ve fesih bildiriminin süresinde yapıldığını değerlendirerek tahliyeye karar vermiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, tahliye şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Uyuşmazlık daha sonra Yargıtay incelemesine taşınmıştır.

Bu kararın önemi, başlangıçta beş yıl süreyle düzenlenen kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin ilk beş yıllık dönemin bitiminden itibaren hesaplanmasıdır.

Karar, kiraya verenin sözleşmenin ilk beş yıllık süresinin sona ermesiyle kendiliğinden tahliye hakkı kazanmadığını açıkça ortaya koyan somut bir örnek niteliğindedir.

Ayrıca fesih bildiriminin hangi uzama yılı için yapıldığı ve kiracıya ne zaman ulaştığı da tahliye talebinin hukuki değerlendirmesinde belirleyici olmaktadır.

Emsal karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.11.2025 tarih, 2025/4720 E., 2025/5281 K.

6. Beş Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince İhtarname Gönderilebilir mi?

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine kiracıya ihtarname gönderebilir. Ancak ihtarnamenin gönderilmiş olması, tek başına tahliye hakkının doğduğu anlamına gelmez.

Örneğin beş yıllık kira sözleşmesinin sona erdiği gerekçesiyle gönderilen ve başka bir hukuki sebebe dayanmayan tahliye ihtarı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracının taşınmazı boşaltmasını zorunlu hâle getirmez.

İhtarname, kanunda öngörülen geçerli bir sona erme sebebine dayanmalıdır.

TBK 347 kapsamında on yıllık uzama süresine dayalı fesih yapılacaksa yazılı bildirimin, sona erdirilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Bu nedenle noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, bildirimin içeriğinin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından önemli bir güvence sağlar.

Ancak noter ihtarnamesi gönderilmiş olması, henüz doğmamış bir fesih hakkını geçerli hâle getirmez.

Önemli olan ihtarnamenin hangi hukuki sebebe dayandığı, ne zaman düzenlendiği, kiracıya ne zaman ulaştığı ve sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilmek istendiğidir.

7. Kiraya Veren Üç Ay Önceden İhtarname Göndermek Zorunda mı?

Üç aylık fesih bildirimi süresi, her kira sözleşmesinin bitiminde uygulanacak genel bir kural değildir.

Bu süre, özellikle TBK 347 kapsamında on yıllık uzama süresinden sonra kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirmesi bakımından önem taşımaktadır.

Beş yıllık kira sözleşmesinin ilk süresi dolmuş olsa bile on yıllık uzama süresi tamamlanmamışsa üç ay önceden ihtarname gönderilmesi, kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı kazandırmaz.

Buna karşılık ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve kira borcunun ödenmemesi gibi sebeplerde farklı bildirim ve dava süreleri bulunmaktadır.

Bu nedenle tahliye ihtarnamesi hazırlanırken önce hangi hukuki tahliye sebebine dayanılacağı belirlenmelidir.

Yanlış hukuki sebebe dayalı ihtarname gönderilmesi, sürenin kaçırılmasına veya sonradan açılacak tahliye davasında hukuki sorunlarla karşılaşılmasına neden olabilir.

8. Beş Yılı Dolan Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi oluşturmasa da kiracının başka hukuki sebeplerle tahliye edilmesi mümkündür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunda sayılan diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle TBK 350 kapsamında tahliye talep edilmesi mümkündür. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Yeniden inşa veya esaslı onarım: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup çalışmalar sırasında kullanımının imkânsız olması hâlinde tahliye gündeme gelebilir.

Tahliye taahhütnamesi: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse TBK 352’deki şartlarla tahliye istenebilir.

Kira borcunun ödenmemesi: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kanuni ihtar ve takip şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiraya verenin tahliye hakkı doğabilir.

İki haklı ihtar: Aynı kira yılı veya kanunda belirtilen ilgili dönem içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi hâlinde TBK 352 kapsamında tahliye davası açılabilir.

Sözleşmeye aykırılık: Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması ve TBK 316’daki şartların gerçekleşmesi hâlinde kira sözleşmesinin feshi mümkün olabilir.

On yıllık uzama süresinin tamamlanması: TBK 347 kapsamında gerekli süreler tamamlandıktan sonra kiraya veren, herhangi bir ihtiyaç veya kusur sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Her tahliye sebebinin ispat şartları, bildirim süreleri ve dava açma usulü farklıdır.

Bu nedenle tahliye talebinin yalnızca sözleşmenin süresine bakılarak değil, somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

9. Beş Yıllık Kira Sözleşmesinde Kiraya Veren Yeni Sözleşme Yapılmasını İsteyebilir mi?

Kiraya veren, beş yıllık sürenin sona ermesi üzerine kiracıya yeni bir kira sözleşmesi yapılmasını teklif edebilir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında mevcut sözleşme kanun gereğince uzuyorsa kiracının sırf ilk beş yıllık süre sona erdiği için yeni sözleşme imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kiracının yeni sözleşme imzalamaması, tek başına tahliye sebebi değildir.

Ayrıca yeni sözleşme düzenlenmesi, kira bedeli ve kira süresi bakımından tarafların hukuki durumunu etkileyebilir.

Bu nedenle özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde yeni sözleşme imzalanmasının, mevcut sözleşmenin uzatılmasının veya ek protokol düzenlenmesinin sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

10. Beş Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kira Bedeli Artırılabilir mi?

Beş yıllık kira süresinin sona ermesi ile kira bedelinin yeniden belirlenmesi, kiracının tahliyesinden farklı bir hukuki konudur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenlemektedir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılması mümkün olabilir.

Bu tür davalarda hâkim, kanuni ölçütler çerçevesinde tüketici fiyat endeksindeki değişimi, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak kira bedelini belirler.

Ancak kira tespit davası açılması, kiracının tahliye edilmesini sağlamaz.

Dolayısıyla kiraya verenin amacı kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun hâle getirilmesi ise kira tespit davası; taşınmazın geri alınması ise kanuni tahliye sebepleri değerlendirilmelidir.

Beş yılın dolması, bu iki hukuki yolun birbirine karıştırılmasını haklı kılmaz.

11. On Yıllık Uzama Süresi Dolunca Kiraya Veren Sebep Göstermeden Tahliye İsteyebilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene belirli şartlarla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Bu hakkın kullanılabilmesi için başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresi, sonraki uzama dönemleri ve fesih bildiriminin zamanı birlikte incelenmelidir.

On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacını ispatlaması gerekmez.

Ancak süre şartlarının gerçekleşmesi, bildirimin geçerliliği ve kiracıya ulaşması ispatlanmalıdır.

Kiracı fesih tarihinde taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin hukuki tahliye yoluna başvurması gerekir.

12. Yargıtay Kararlarına Göre Tahliye Davasında Süre Hesabı Neden Önemlidir?

Yargıtay uygulamasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, belirli sürenin bitiş tarihi, uzama dönemleri ve fesih bildiriminin tebliği önem taşımaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 Esas, 2025/5281 Karar sayılı ilamına konu uyuşmazlıkta da beş yıllık ilk sözleşme süresinin sona ermesinden sonra başlayan on yıllık uzama dönemi esas alınmıştır.

Bu yaklaşım, kiraya verenin sözleşme başlangıcından itibaren yalnızca on yıl geçtiğini ileri sürmesinin her durumda yeterli olmadığını göstermektedir.

Örneğin başlangıçta beş yıl süreli bir sözleşmede ilk beş yıl, kanunda düzenlenen on yıllık uzama süresinden ayrı olarak değerlendirilir.

Tahliye davasının erken açılması, fesih bildiriminin yanlış uzama yılına yönelik olması veya ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle özellikle uzun süreli işyeri kiralarında tahliye süreci başlatılmadan önce kira sözleşmesinin tarihleri ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

13. Beş Yıllık Kira Sözleşmesi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya verenin geçerli bir tahliye sebebi bulunması hâlinde ilgili kanuni usul izlenerek tahliye talebinde bulunulabilir.

Öncelikle kira sözleşmesinin niteliği, başlangıç tarihi, süresi, varsa ek protokoller ve tahliye sebebi belirlenmelidir.

TBK 347 kapsamında on yıllık uzama süresine dayanılacaksa fesih bildiriminin usulüne uygun olarak yapılması gerekir.

Kiracı sözleşmenin geçerli şekilde sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası gündeme gelir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanakla birlikte görevli sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Ancak dava açma süresi her tahliye sebebi bakımından aynı değildir.

Özellikle kira döneminin bitişi, fesih bildiriminin zamanı ve dava açma süresi birbirinden bağımsız değerlendirilmemelidir.

14. Tahliye Davasında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Bu kapsamda konut ve işyeri tahliye davalarında kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.

Kanunda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel bir istisna bulunmaktadır.

Arabuluculuk başvurusunun yapılması, kiracının tahliyeyi kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Taraflar anlaşamazsa uyuşmazlık yargı yoluyla çözümlenir.

Arabuluculuk sürecinin, ilgili dava açma sürelerine etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.

15. Kiraya Veren Süreyi Yanlış Hesaplarsa Ne Olur?

Tahliye davalarında yapılan en önemli hatalardan biri, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren geçen süre ile uzama süresinin aynı kabul edilmesidir.

Beş yıl süreli bir kira sözleşmesinde, ilk beş yıllık dönem tamamlanmadan on yıllık uzama süresi başlamaz.

Dolayısıyla kiraya verenin sözleşme başlangıcından itibaren on yıl geçtiği gerekçesiyle TBK 347 kapsamında tahliye talep etmesi, kanuni şartlar henüz oluşmamışsa hukuken sonuç doğurmaz.

Bir diğer hata, fesih bildiriminin yalnızca gönderildiği tarihe bakılmasıdır.

Fesih bildiriminin süresinde kiracıya ulaşması da önemlidir.

Ayrıca fesih bildiriminin hangi kira döneminin sonunda sonuç doğuracağının açık şekilde belirlenmesi gerekir.

Yanlış hesaplanan tarihler, haklı görülen bir tahliye talebinin usul veya esas yönünden reddedilmesine neden olabilir.

16. Beş Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılmalı?

Kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya verenin öncelikle geçerli bir tahliye hakkının bulunup bulunmadığını değerlendirmesi gerekir.

Sözleşmenin yalnızca beş yıllık süresinin dolmuş olması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak yeterli değildir.

Buna karşılık kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden biri gerçekleşmişse ihtarname, arabuluculuk, dava veya ilgili icra prosedürü işletilebilir.

Kiraya verenin kendi imkânlarıyla kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya çalışması, kilit değiştirmesi, elektrik veya su hizmetini kesmesi ya da kiracının kullanımını hukuka aykırı şekilde engellemesi ciddi hukuki sorumluluklar doğurabilir.

Tahliye, kanunda öngörülen usuller çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

17. Sık Sorulan Sorular

5 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıllık sözleşme süresinin sona ermesi tek başına tahliye hakkı vermez. Ancak kanuni tahliye sebepleri gerçekleşmişse tahliye talep edilebilir.

5 yıllık işyeri kira sözleşmesi kendiliğinden uzar mı?

Belirli süreli çatılı işyeri kira sözleşmesi, kiracının süresinde sona erdirme bildiriminde bulunmaması ve başka bir sona erme sebebinin bulunmaması hâlinde bir yıl uzar.

Beş yıllık kira sözleşmesi için üç ay önce ihtarname gönderilmesi yeterli midir?

Hayır. Üç aylık fesih bildirimi, TBK 347 kapsamında on yıllık uzama süresinden sonraki fesih hakkıyla ilgilidir. İlk beş yıllık sürenin sona ermesi bu hakkı doğurmaz.

Beş yılı dolan kiracı için tahliye davası açılabilir mi?

Evet, ancak davanın kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebine dayanması gerekir. Sözleşmenin beş yıllık süresinin dolması tek başına yeterli değildir.

Beş yılın sonunda kira bedeli artırılabilir mi?

Kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Ancak kira bedelinin yeniden belirlenmesi, tahliye hakkından farklıdır.

On yıllık uzama süresi dolunca kiracı kesin olarak çıkarılır mı?

On yıllık uzama süresinin tamamlanması, kiraya verene kanundaki bildirim şartlarıyla sebep göstermeksizin fesih hakkı tanır. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa hukuki tahliye prosedürünün işletilmesi gerekir.

Kiracı yeni kira sözleşmesi imzalamazsa tahliye edilir mi?

Mevcut kira sözleşmesi kanun gereğince uzuyorsa kiracının yeni sözleşme imzalamaması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

İşyeri kira sözleşmesinde beş yıl dolunca sözleşme sona erer mi?

Çatılı işyeri kiralarında TBK 347 uygulanır. Ancak kiralananın hukuki niteliğine göre farklı sonuçlar doğabileceğinden sözleşme ve taşınmaz birlikte incelenmelidir.

18. Sonuç: Beş Yıllık Kira Sözleşmesinin Bitmesi Tahliye İçin Yeterli Değildir

Beş yıllık kira sözleşmesinin sona ermesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı sağlamaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıyı koruyan ve kira ilişkisinin uzamasını düzenleyen özel hükümler içermektedir.

Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresinden sonra başlayan on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve kanundaki fesih bildirimi şartlarının gerçekleşmesi gerekir.

Bununla birlikte ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi ve diğer kanuni tahliye sebepleri ayrı değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 Esas, 2025/5281 Karar sayılı ilamı da beş yıllık kira sözleşmelerinde ilk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresinin birbirinden ayrılması gerektiğini gösteren önemli bir emsaldir.

Kira hukukunda tahliye davalarının sonucunu çoğu zaman yalnızca tahliye sebebinin varlığı değil, bu sebebin doğru hukuki yola dayanılarak ve doğru süreler içerisinde ileri sürülmesi belirlemektedir.

Bu nedenle kiraya verenlerin ve kiracıların, özellikle uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde, hukuki işlem başlatmadan önce sözleşme hükümlerini, uzama dönemlerini, ihtarname tarihlerini ve güncel yargı uygulamasını birlikte değerlendirmeleri önem taşımaktadır.

Av. Orçun Akbulut

Aydın merkezli olarak kira hukuku, işyeri ve konut tahliye davaları, kira tespit davaları, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar ve taşınmaz hukukuna ilişkin hukuki süreçler kapsamında avukatlık hizmeti sunulmaktadır.

Bu makale Ekim 2026 itibarıyla genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığının sonucu, sözleşmenin niteliğine ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.