Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Kiracılı bir konutun veya işyerinin satılması, uygulamada hem yeni malik hem de kiracı açısından önemli hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Özellikle taşınmazı satın alan kişinin kiracıyı hemen tahliye ettirip ettiremeyeceği, ne zaman ihtarname göndermesi gerektiği ve tahliye davasının hangi süre içerisinde açılacağı sıkça tartışılmaktadır.

Taşınmaz satın alan kişiler, tapu devrinin gerçekleşmesiyle birlikte kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunu düşünebilmektedir. Buna karşılık kiracılar da taşınmazın satılması nedeniyle mevcut kira sözleşmesinin sona erip ermediğini merak etmektedir.

Türk hukukunda kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Ancak kanun koyucu, taşınmazı sonradan edinen kişinin gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacını da koruma altına almıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malike belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Bu yazımızda yeni ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda çıkarabileceğini, bir aylık ihtarname süresini, altı aylık bekleme süresini, kira sözleşmesinin bitiminde dava açma imkânını ve güncel Yargıtay kararlarını inceleyeceğiz.

1. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Yeni ev sahibi, yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kiracının derhâl tahliye edilmesini isteyemez.

Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında kurulmuş kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bu nedenle kira sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler, kanunun öngördüğü çerçevede yeni malik bakımından da devam eder.

Ancak yeni malikin taşınmazı kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının kullanması için gerçek bir ihtiyacı bulunuyorsa TBK 351 kapsamında tahliye davası açılması mümkündür.

Burada önemli olan yalnızca taşınmazın satın alınmış olması değildir.

Tahliye hakkının doğabilmesi için kanunda öngörülen ihtiyaç, bildirim ve dava açma şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir.

2. Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu hüküm, kiracının mülkiyet değişikliği karşısında hukuki güvenliğini korumaktadır.

Örneğin 1 Ocak 2025 tarihinde üç yıl süreyle kiralanmış bir konutun 1 Haziran 2026 tarihinde satılması durumunda, taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemi ve taraflar arasında geçerli olan hükümler önemini korur.

Ancak yeni malik, TBK 351’de düzenlenen özel tahliye hakkını kullanabilir.

Dolayısıyla evin satılmasıyla kira sözleşmesinin sona ermesi ve yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi birbirinden farklı hukuki durumlardır.

3. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi Ne Düzenliyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacına dayalı tahliye hakkını düzenlemektedir.

Bu hükme göre yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.

Kanun yeni malike iki ayrı yol tanımaktadır.

Birinci yol: Edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açmak.

İkinci yol: Mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak.

Bu iki yolun şartları aynı değildir.

Özellikle bir aylık ihtarname zorunluluğunun hangi durumda geçerli olduğunun doğru belirlenmesi gerekir.

4. Yeni Ev Sahibi Bir Ay İçerisinde İhtarname Göndermek Zorunda mı?

Yeni malik, TBK 351’in birinci fıkrasında düzenlenen altı aylık tahliye yolunu kullanmak istiyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

Bu bildirimin yalnızca hazırlanması veya postaya verilmesi yeterli değildir. Süresinde kiracıya ulaşması önem taşır.

Örneğin taşınmaz 10 Mart 2026 tarihinde satın alınmışsa yeni malikin TBK 351/1 kapsamında bildirim süresini edinme tarihine göre hesaplaması gerekir.

İhtarnamede taşınmazın edinildiği, yeni malikin hangi ihtiyaç nedeniyle taşınmazı kullanmak istediği ve tahliye talebi açıkça belirtilmelidir.

İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi, bildirimin içeriği ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından önemlidir.

Ancak burada önemli bir hukuki ayrım bulunmaktadır.

Yeni malik, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde TBK 351/2 kapsamında dava açacaksa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname göndermesi zorunlu değildir.

Bu ayrım Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli, 2024/4100 Esas ve 2025/1496 Karar sayılı ilamında da ele alınmıştır.

5. Yeni Ev Sahibi Altı Ay Sonra Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malike belirli şartlarla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.

Ancak altı aylık sürenin tamamlanması, kiracının kendiliğinden tahliye edilmiş sayılması anlamına gelmez.

Yeni malikin süresinde yazılı bildirimde bulunması, gerçek bir ihtiyacının bulunması ve gerekli yargısal süreci işletmesi gerekir.

Örneğin taşınmaz 1 Şubat 2026 tarihinde satın alınmış ve kanuni süre içerisinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi yapılmışsa, altı aylık sürenin tamamlanmasından sonra dava açılması gündeme gelebilir.

Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa yeni malik hukuki tahliye yoluna başvurmalıdır.

Altı ay, tahliyenin kesin olarak gerçekleşeceği süre değil, TBK 351/1 kapsamında dava açılabilmesi için geçmesi gereken asgari süredir.

6. Altı Aylık Süre Dolunca Dava Açma Hakkı Kaybedilir mi?

Uygulamada yapılan önemli hatalardan biri, yeni malikin tahliye davasını mutlaka edinme tarihinden itibaren altı ay içerisinde açması gerektiğinin düşünülmesidir.

Oysa altı aylık süre, dava açılması için öngörülmüş bir üst sınır değildir.

Yargıtay uygulamasında, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde gerekli yazılı bildirim yapılmışsa yeni malikin altı aylık sürenin dolmasından sonra ilgili kira sözleşmesi döneminin sonuna kadar dava açabileceği kabul edilmektedir.

Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli, 2025/1060 Esas ve 2025/1497 Karar sayılı ilamında açıkça değerlendirilmiştir.

Karara konu uyuşmazlıkta taşınmaz 28 Mart 2022 tarihinde edinilmiş, yeni malik tarafından 4 Nisan 2022 tarihinde ihtarname düzenlenmiş ve ihtarname 5 Nisan 2022 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir.

Tahliye davası 6 Ekim 2022 tarihinde açılmıştır.

İlk derece mahkemesi davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle ret kararı vermiştir.

Yargıtay ise altı aylık sürenin dava açma hakkının sona erdiği tarih olarak değerlendirilmesini hukuka aykırı bulmuştur.

Bu karar, yeni malik tarafından açılan tahliye davalarında sürelerin yanlış yorumlanmasının davanın sonucunu doğrudan etkileyebileceğini göstermektedir.

Emsal karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K.

7. Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Bitiminde İhtarname Göndermeden Dava Açabilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinin ikinci fıkrası, yeni malike mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Bu yolun kullanılabilmesi için TBK 351/1’de düzenlenen edinme tarihinden itibaren bir aylık ihtarname şartının yerine getirilmesi zorunlu değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli, 2024/4100 Esas ve 2025/1496 Karar sayılı ilamı bu konuda önemlidir.

Yargıtay, yeni malikin kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kanuni bir aylık süre içerisinde açtığı davanın, önceden ihtarname gönderilmediği gerekçesiyle reddedilemeyeceğini kabul etmiştir.

Bununla birlikte ihtiyaç iddiasının gerçekliği ve samimiyeti ayrıca incelenmelidir.

Dolayısıyla yeni malik bakımından hangi tahliye yolunun daha uygun olduğu, taşınmazın edinme tarihi ve mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Emsal karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025, 2024/4100 E., 2025/1496 K.

8. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olması Gerekir mi?

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için yalnızca taşınmazı satın almış olması yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Örneğin yeni malikin kendisinin oturabileceği başka bir konutunun bulunmaması, ailesinin yaşam koşulları veya mevcut konutunun ihtiyaçlarını karşılamaması somut olayın özelliklerine göre değerlendirilebilir.

Ancak yeni malikin başka bir taşınmazının bulunması her durumda ihtiyaç iddiasının reddedilmesini gerektirmez.

Mahkeme, taşınmazların niteliğini, kullanılabilirliğini, aile bireylerinin durumunu ve ihtiyaç iddiasının dayandığı olguları birlikte inceler.

İhtiyaç iddiasının yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla ileri sürülmesi yeterli değildir.

Tahliye davasında önemli olan yeni malikin ihtiyacının dava tarihinde mevcut olması ve yargılama süresince devam etmesidir.

9. Yeni Ev Sahibi Kendi Oturmak İçin Aldığı Evden Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni malik, satın aldığı taşınmazı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Örneğin başka bir şehirden taşınan, mevcut konutu ihtiyacını karşılamayan veya ailesinin barınma koşulları değişen yeni malik bakımından ihtiyaç iddiası gündeme gelebilir.

Ancak bu durumlar kendiliğinden tahliye hakkı doğurmaz.

Mahkeme, ihtiyaç iddiasının gerçekliğini somut delillerle değerlendirir.

Yeni malikin taşınmazı yatırım amacıyla satın almış olması veya mevcut kira bedelini düşük bulması, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi değildir.

10. Yeni Ev Sahibi Çocuğu veya Anne Babası İçin Tahliye Davası Açabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin yalnızca kendi ihtiyacını değil, kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaçlarını da korumaktadır.

Buna göre yeni malik; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için taşınmazı kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde tahliye talep edebilir.

Çocuğunun ayrı bir konutta yaşama ihtiyacı, anne veya babasının barınma gereksinimi ya da aile bireylerinin somut yaşam koşulları bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ancak ihtiyaç iddiasının soyut beyanlarla ileri sürülmesi yeterli değildir.

İhtiyacın gerçekliği, sürekliliği ve somut olayla bağlantısı mahkeme tarafından incelenir.

11. Kiracılı İşyeri Satın Alan Yeni Malik Tahliye Davası Açabilir mi?

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı yalnızca konutlarla sınırlı değildir.

Çatılı işyerleri bakımından da TBK 351 uygulanabilir.

Örneğin yeni malik, satın aldığı mağazayı kendi ticari faaliyeti için kullanmak istiyorsa kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak işyeri ihtiyacının da gerçek ve samimi olması gerekir.

Yeni malikin mesleği, yürüttüğü ticari faaliyet, kiralananın bu faaliyet için uygunluğu ve başka işyerlerinin bulunup bulunmadığı gibi hususlar değerlendirilir.

İşyeri ihtiyacı iddiasının sırf daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla ileri sürülmesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir.

12. Miras Yoluyla Malik Olan Kişi Tahliye Davası Açabilir mi?

Taşınmazın edinilmesi her zaman satış yoluyla gerçekleşmez.

Miras, mahkeme kararı ve kanunda belirtilen diğer yollarla da mülkiyet kazanılabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 9 Ekim 2024 tarihli, 2023/4817 Esas ve 2024/2908 Karar sayılı ilamında yeni malikin tahliye hakkı ve mülkiyetin kazanılma biçimi değerlendirilmiştir.

Kararda, miras yoluyla mülkiyet kazanılmasının hukuki sonuçları ile TBK 350 ve 351 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye yolları üzerinde durulmuştur.

Ayrıca paylı mülkiyette yeni malik sıfatıyla dava açılması bakımından birlikte hareket edilmesi gereken durumlar da önem taşımaktadır.

Dolayısıyla taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu hâllerde tahliye davasının kim tarafından açılacağı ve ihtarnamenin kimler adına gönderileceği ayrıca incelenmelidir.

Emsal karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, 2023/4817 E., 2024/2908 K.

13. Yeni Ev Sahibi Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?

Taşınmazın satılması, yeni malike kira bedelini tek taraflı olarak istediği miktara çıkarma hakkı vermez.

Yeni malik, TBK 310 gereğince mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Kira bedelinin artırılması konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerindeki düzenlemeler önem taşımaktadır.

Kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Ancak yeni malikin taşınmazı satın almış olması veya taşınmazın piyasa değerinin yükselmesi, mevcut kira bedelinin kendiliğinden artırılmasını sağlamaz.

Kira bedelinin tespiti ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları farklı hukuki sonuçlar doğurur.

14. Yeni Ev Sahibi Kiracıya Yeni Kira Sözleşmesi İmzalatabilir mi?

Yeni malik, kiracıya yeni bir kira sözleşmesi yapılmasını teklif edebilir.

Ancak mevcut kira sözleşmesi hukuken devam ediyorsa kiracının sırf mülkiyet değiştiği için yeni sözleşme imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kiracının yeni sözleşme imzalamaması, tek başına tahliye sebebi değildir.

Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı hâline geldiğinden, kira ilişkisinin devamı için her durumda yeni bir sözleşme düzenlenmesi gerekmez.

Bununla birlikte tarafların karşılıklı anlaşmasıyla kira koşullarının yeniden belirlenmesi mümkündür.

15. Yeni Malik Tahliye Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmalı mı?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açacağı tahliye davaları da kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması hâlinde tahliye davası açılabilir.

Ancak arabuluculuk sürecinin dava açma süreleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle TBK 351 kapsamında bir aylık dava açma süresinin bulunduğu durumlarda sürelerin dikkatle hesaplanması önemlidir.

16. Yeni Ev Sahibi Tahliye Davasını Hangi Mahkemede Açmalıdır?

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme, genel ve özel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.

Dava dilekçesinde taşınmazın edinilme tarihi, kira sözleşmesinin özellikleri, ihtiyaç iddiası, ihtarname ve tebliğ bilgileri ile diğer deliller açıkça ortaya konulmalıdır.

Mahkeme, tahliye talebinin süresinde ileri sürülüp sürülmediğini ve ihtiyacın gerçekliğini değerlendirir.

Davanın yalnızca tapu kaydına dayanılarak açılması, ihtiyaç iddiasının kabulü için yeterli değildir.

17. Yeni Malik Tahliye Davasını Kazanırsa Kiracı Hemen Çıkmak Zorunda mı?

Tahliye davasının kabul edilmesi, kiraya verenin kiracıyı kendi imkânlarıyla taşınmazdan çıkarabileceği anlamına gelmez.

Tahliye kararının icrası, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilir.

Karara karşı kanun yoluna başvurulması ve icranın geri bırakılması bakımından ilgili usul hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiraya verenin kilit değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya taşınmazın kullanımını hukuka aykırı şekilde engellemesi doğru bir tahliye yöntemi değildir.

Tahliye işlemleri hukuki prosedür çerçevesinde yürütülmelidir.

18. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkardıktan Sonra Evi Başkasına Kiralayabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın daha sonra başkasına kiralanması, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi bakımından hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kanunda, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasının sağlanmasından sonra haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralama yapılmasına ilişkin sınırlama bulunmaktadır.

Bu yasağa aykırılık hâlinde kanuni koşulların gerçekleşmesi durumunda tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak tazminat hakkının doğup doğmadığı, tahliyenin gerçekleşme biçimi ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Her ihtiyaç iddiasından sonra taşınmazın yeniden kiralanması, otomatik olarak tazminat ödenmesini gerektirmez.

19. Yeni Malik Tahliye Davasında En Sık Yapılan Hatalar

Yeni malik tarafından açılan tahliye davalarında özellikle süre ve ispat bakımından önemli hatalar yapılabilmektedir.

Bunlardan ilki, taşınmazın satın alınmasının tek başına tahliye hakkı doğurduğunun düşünülmesidir.

İkinci hata, TBK 351’in birinci ve ikinci fıkralarında düzenlenen iki ayrı tahliye yolunun birbirine karıştırılmasıdır.

Üçüncü hata, edinme tarihinden itibaren bir aylık ihtarname süresinin yanlış hesaplanmasıdır.

Dördüncü hata, altı aylık sürenin dava açma hakkının sona erdiği tarih olarak değerlendirilmesidir.

Beşinci hata, ihtiyaç iddiasının yeterli somut delille desteklenmemesidir.

Altıncı hata ise dava şartı arabuluculuk ve kanuni dava sürelerinin birlikte değerlendirilmemesidir.

Yargıtay’ın 2025 tarihli kararları, özellikle sürelerin yanlış yorumlanmasının davanın sonucunu etkileyebileceğini göstermektedir.

20. Sık Sorulan Sorular

Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ancak yeni malik kanuni şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı kaç ayda çıkarabilir?

TBK 351/1 kapsamında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve altı aylık sürenin geçmesi üzerine tahliye davası açılabilir. Davanın sonuçlanma süresi ayrıca değişir.

Yeni ev sahibi bir ay içinde ihtarname göndermezse tahliye hakkını kaybeder mi?

TBK 351/1’deki özel yoldan yararlanma imkânını kaybedebilir. Ancak TBK 351/2 kapsamında kira sözleşmesinin bitiminden itibaren dava açma imkânı veya diğer kanuni tahliye sebepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç göstermek zorunda mı?

TBK 351 kapsamında açılan tahliye davasında gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır.

Yeni ev sahibi çocuğu için tahliye davası açabilir mi?

Evet. Kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi hâlinde altsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir.

Yeni malik altı ay dolduktan sonra hemen dava açmak zorunda mı?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre altı ay, dava açılabilmesi için geçmesi gereken asgari süredir. İlgili sözleşme dönemi ve kanuni süreler ayrıca değerlendirilir.

Yeni ev sahibi kirayı iki katına çıkarabilir mi?

Taşınmazın satın alınması tek başına sınırsız kira artışı hakkı vermez. Kira artışı ve kira tespiti, TBK 344 ve 345 hükümlerine tabidir.

Yeni ev sahibi tahliye davası açmadan arabulucuya gitmek zorunda mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır.

21. Sonuç: Yeni Ev Sahibinin Tahliye Hakkı Sınırsız Değildir

Kiralanan taşınmazın satılması, kiracının mevcut kira sözleşmesinden doğan haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bununla birlikte TBK 351, taşınmazı sonradan edinen kişinin gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde belirli şartlarla tahliye davası açmasına imkân tanımaktadır.

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabileceği gibi, mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/1060 Esas, 2025/1497 Karar ve 2024/4100 Esas, 2025/1496 Karar sayılı ilamları, bu iki ayrı tahliye yolunun uygulanması bakımından önemli hukuki açıklamalar içermektedir.

Yeni malik tarafından açılacak tahliye davasında başarı, yalnızca ihtiyaç iddiasının varlığına değil, doğru hukuki yolun seçilmesine, kanuni sürelerin korunmasına ve ihtiyacın somut delillerle ispatlanmasına bağlıdır.

Bu nedenle kiracılı bir konut veya işyeri satın alınmadan önce mevcut kira sözleşmesinin incelenmesi, satın alma sonrasında ise ihtarname ve dava sürelerinin dikkatle değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Av. Orçun Akbulut

Aydın merkezli olarak konut ve işyeri tahliye davaları, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talepleri, kira tespit davaları ve kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunulmaktadır.

Bu makale Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuat ve incelenen Yargıtay kararları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.