Miras bırakanın bir taşınmazını mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla bir çocuğuna devretmesi tek başına ciddi bir uyuşmazlık yaratırken, bu taşınmazın daha sonra başka bir kişiye satılması hukuki durumu daha da karmaşık hale getirir. Uygulamada özellikle baba veya annenin taşınmazı bir çocuğuna satış gibi göstererek devretmesi, ardından bu çocuğun evi veya arsayı eşine, kendi çocuğuna, başka bir akrabasına ya da tamamen üçüncü bir kişiye devretmesiyle sık karşılaşılmaktadır.

Bu durumda mirasçıların en önemli sorusu şudur:

Muvazaalı tapu devri üçüncü kişiye satılırsa taşınmaz yine geri alınabilir mi?

Sorunun cevabı her olayda aynı değildir. İlk işlemin muvazaalı olduğunun kanıtlanması önemli olmakla birlikte taşınmazın sonradan devredildiği kişinin iyiniyetli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan hükümleri nedeniyle, bazı durumlarda üçüncü kişinin kazandığı mülkiyet korunabilir. Buna karşılık üçüncü kişinin muvazaalı işlemi bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulabiliyorsa tapu iptal ve tescil talebinin bu kişiye karşı da ileri sürülmesi gündeme gelebilir.

Muvazaalı Tapu Başkasına Devredilirse İlk İşlem Ortadan Kalkar mı?

Hayır.

Taşınmazın ilk devralan tarafından daha sonra başka bir kişiye devredilmesi, ilk işlemin muvazaalı olup olmadığı tartışmasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Örneğin baba, gerçekte bağışlamak istediği evini diğer çocuklarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış göstererek oğluna devretmiş olabilir. Oğlu da bir süre sonra aynı taşınmazı başka bir kişiye devredebilir.

Bu durumda iki ayrı hukuki ilişkinin incelenmesi gerekir:

Birincisi, baba ile çocuk arasındaki ilk devir.

İkincisi ise çocuk ile taşınmazı sonradan devralan kişi arasındaki ikinci devir.

İlk işlemin muvazaalı olması, ikinci işlemin sonucunu değerlendirmek bakımından önemlidir; ancak ikinci devralanın hukuki durumunun ayrıca araştırılması gerekir.

İyiniyetli Üçüncü Kişinin Tapusu İptal Edilebilir mi?

Bu noktada Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi önem taşımaktadır.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kanundaki şartların bulunması halinde korunabilir.

Bu nedenle bir kişi tapuda malik olarak görünen kişiden taşınmaz satın almış ve önceki muvazaalı işlemi bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, tapu siciline güven ilkesinin korunması gündeme gelebilir.

Ancak iyiniyet yalnızca “Ben bilmiyordum.” denilerek çözülecek bir mesele değildir.

Somut olayın bütün özellikleri değerlendirilir.

Üçüncü Kişi Muvazaayı Biliyorsa Ne Olur?

Taşınmazı sonradan devralan kişinin önceki işlemin muvazaalı olduğunu bildiğinin ortaya konulması durumunda tapu siciline güven korumasından yararlanması mümkün olmayabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanması mümkün değildir.

Bu nedenle muvazaalı tapu devri üçüncü kişiye satılırsa davanın kritik noktalarından biri son malikin iyiniyetinin veya kötüniyetinin değerlendirilmesidir.

Üçüncü Kişinin Kötüniyetli Olduğu Nasıl İspatlanır?

Bu davaların en zor bölümlerinden biri budur.

Çünkü taşınmazı devralan kişinin önceki muvazaayı bildiğine ilişkin açık bir belge bulunması çoğu zaman beklenemez.

Mahkeme somut olayın özelliklerinden hareket eder.

Özellikle şu hususlar önem taşıyabilir:

• İlk malik ile son malik arasındaki akrabalık veya yakınlık,
• tarafların birbirlerini uzun süredir tanıyıp tanımadığı,
• taşınmazın gerçek değeri,
• tapuda gösterilen satış bedeli,
• satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği,
• banka hareketlerinin bulunup bulunmadığı,
• son malikin taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı,
• devirlerin birbirine çok yakın tarihlerde yapılması,
• dava veya uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra taşınmazın devredilmesi,
• taşınmazı fiilen kimin kullanmaya devam ettiği,
• satıştan sonra zilyetliğin gerçekten değişip değişmediği,
• taraflar arasındaki ailevi, ticari veya sosyal ilişki.

Bunların hiçbiri tek başına her dosyada kesin sonuç doğurmaz. Ancak deliller birlikte değerlendirildiğinde üçüncü kişinin gerçek durumdan haberdar olup olmadığı konusunda önemli sonuçlara ulaşılabilir.

Taşınmaz Kardeşin Eşine Devredilmişse Ne Olur?

Uygulamada oldukça sık karşılaşılan durumlardan biri, miras bırakandan taşınmazı alan çocuğun daha sonra bu taşınmazı kendi eşine devretmesidir.

Eşe yapılan devir otomatik olarak muvazaalı kabul edilmez.

Bununla birlikte aile ilişkisi, üçüncü kişinin önceki işlemi bilip bilmediğinin değerlendirilmesinde somut olayın diğer unsurlarıyla birlikte önem taşıyabilir.

Örneğin yüksek değerli bir taşınmaz önce bir çocuğa, kısa süre sonra onun eşine geçirilmişse ve iki işlem bakımından da gerçek bir satış bedeli hareketi bulunmuyorsa, işlemlerin ekonomik gerçekliği ayrıntılı olarak araştırılabilir.

Taşınmaz Çocuğa veya Yakın Akrabaya Devredilmişse Ne Olur?

Benzer değerlendirme burada da geçerlidir.

Taşınmazın ilk devralanın çocuğuna, kardeşine veya başka bir yakınına devredilmiş olması tek başına tapunun iptal edilmesine yeterli değildir.

Ancak yakın akrabalık, işlemin tarihi, satış bedeli, ödeme şekli ve tarafların ekonomik durumları birlikte değerlendirilir.

Özellikle birbirini takip eden ve ekonomik açıklaması bulunmayan devirler varsa tapu kayıtlarının bütün tedavülleriyle incelenmesi önem taşır.

Dava Açılacağını Öğrenince Tapuyu Başkasına Devrederse Ne Olur?

Bu durum ayrıca dikkatle incelenmelidir.

Mirasçılar uyuşmazlığı gündeme getirdikten veya hukuki girişimde bulunduktan hemen sonra taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, tek başına ikinci devrin muvazaalı olduğunu kanıtlamaz.

Ancak zamanlama önemli bir delil olabilir.

Örneğin mirasçılar tapu devrine itiraz etmiş, taraflar arasında bu konuda ciddi bir uyuşmazlık başlamış ve hemen ardından taşınmaz bir yakına devredilmişse ikinci işlemin amacı ve yeni malikin uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı araştırılmalıdır.

Bu nedenle tapu iptal davalarında yalnızca mevcut tapu malikine bakmak yeterli değildir. Taşınmazın geçmişte kimlere ve hangi tarihlerde devredildiğinin de incelenmesi gerekir.

Tapu Kayıtlarının Tedavülleri Neden Önemlidir?

Bir taşınmaz birkaç kez el değiştirmiş olabilir.

Örneğin;

Miras bırakan → çocuk → çocuğun eşi → üçüncü kişi

şeklinde bir devir zinciri bulunabilir.

Bu durumda yalnızca son tapu kaydının incelenmesi uyuşmazlığın gerçek yapısını ortaya çıkarmayabilir.

Taşınmazın önceki maliklerini, devir tarihlerini ve işlemlerin türünü gösteren tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir.

Özellikle birbirine yakın tarihlerde gerçekleştirilen devirler, bedeller arasındaki farklılıklar ve taraflar arasındaki ilişkiler dava stratejisi bakımından önem taşıyabilir.

Satış Bedeli Ödenmemişse Üçüncü Kişinin Kötüniyeti Kanıtlanmış Olur mu?

Her zaman değil.

Ancak gerçek bir satış bedelinin bulunmaması son derece önemli olabilir.

Örneğin taşınmazın piyasa değeri oldukça yüksek olduğu halde son malikin bu taşınmazı satın alabilecek ekonomik gücü bulunmuyorsa ve banka kayıtlarında herhangi bir ödeme hareketi de yoksa bu durum diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Bunun yanında yalnızca tapuda düşük satış bedeli gösterilmesi de tek başına kötüniyetin kesin kanıtı değildir.

Mahkeme bütün delilleri birlikte değerlendirir.

Muvazaalı Tapu Devri Üçüncü Kişiye Satılırsa Kime Dava Açılır?

Bu sorunun cevabı taşınmazın güncel tapu durumuna ve ileri sürülecek hukuki talebe göre belirlenmelidir.

Taşınmaz halen ilk devralan kişinin üzerindeyse uyuşmazlık daha sade olabilir.

Ancak taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse güncel malik ve devir zincirindeki kişilerin hukuki durumlarının ayrı ayrı incelenmesi gerekir.

Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ile taşınmazın tedavüllü tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir.

Yanlış kişiye yöneltilen veya eksik taraf teşkiliyle yürütülen bir dava ciddi usul sorunlarına neden olabilir.

Taşınmaz Dava Devam Ederken Başkasına Satılırsa Ne Olur?

Tapu iptal ve tescil davası açıldıktan sonra taşınmazın devredilmesi de mümkündür.

Bu ihtimalde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki dava konusunun devrine ilişkin hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.

Ancak en başta bu riski azaltmak amacıyla şartları bulunuyorsa ihtiyati tedbir talep edilmesi önem taşır.

Özellikle uyuşmazlığın konusu doğrudan taşınmazın mülkiyeti ise dava sırasında yeni devirlerin gerçekleşmesi dosyanın hukuki yapısını karmaşıklaştırabilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Şartları varsa talep edilebilir.

Tapu iptal ve tescil davasıyla birlikte taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devredilmesinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir istenmesi mümkündür.

Ancak tedbir otomatik olarak verilmez.

Mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki ihtiyati tedbir şartlarını değerlendirir. Talepte bulunan tarafın hakkını ve tedbir sebebini yaklaşık olarak ortaya koyması gerekir.

Bu nedenle mirastan mal kaçırma iddiasıyla açılacak tapu iptal davalarında ihtiyati tedbir meselesinin dava açılırken değerlendirilmesi önemlidir.

Tapuya Dava Şerhi Konulması Üçüncü Kişinin İyiniyetini Etkiler mi?

Taşınmaz hakkında devam eden bir uyuşmazlığın tapu siciline yansımış olması, sonradan taşınmazı devralan kişinin iyiniyet iddiasının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Bununla birlikte ihtiyati tedbir ile tapu siciline işlenen diğer kayıtların hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.

Bu nedenle yalnızca “tapuya şerh koyalım” şeklindeki genel bir yaklaşım yerine somut davada hangi hukuki korumanın gerekli olduğu belirlenmelidir.

İyiniyetli Üçüncü Kişi Korunursa Mirasçı Hiçbir Şey Talep Edemez mi?

Taşınmazın aynen geri alınamaması ihtimali, her durumda mirasçının bütün hukuki imkanlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Somut olayın niteliğine göre taşınmazı muvazaalı işlemle devralan kişiye karşı farklı taleplerin gündeme gelip gelmeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi nedeniyle tapu iptalinin artık mümkün olmadığı durumlarda, ilk devralana karşı bedel veya tazminat niteliğinde bir talep bulunup bulunmadığı somut olay özelinde incelenmelidir.

Bu aşamada talebin hukuki sebebinin doğru kurulması önemlidir.

Muvazaalı Taşınmaz Birkaç Kişiye Devredilmişse Ne Yapılmalıdır?

Taşınmazın birden fazla kez el değiştirmesi davayı imkânsız hale getirmez; fakat incelemeyi daha kapsamlı hale getirir.

Örneğin taşınmaz;

baba → oğul → gelin → başka bir akraba → üçüncü kişi

şeklinde devredilmiş olabilir.

Böyle bir dosyada her devir ayrı ayrı incelenmelidir.

Her işlem bakımından;

devir tarihi,

işlem türü,

satış bedeli,

gerçek piyasa değeri,

ödeme hareketleri,

alıcı ile satıcı arasındaki ilişki,

alıcının ekonomik gücü

araştırılmalıdır.

Özellikle zincirin sonundaki kişinin tapu siciline güveninin korunup korunmayacağı davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu Davalarda Banka Kayıtları Neden Önemlidir?

Muvazaa iddiasında ekonomik gerçeklik son derece önemlidir.

Örneğin bir kişinin 10 milyon TL değerindeki bir taşınmazı satın aldığı ileri sürülüyorsa, o kişinin satın alma tarihinde böyle bir ekonomik güce sahip olup olmadığı doğal olarak araştırılacaktır.

Satış bedelinin banka yoluyla gönderilip gönderilmediği, para hareketlerinin gerçek bir satışla uyumlu olup olmadığı ve gerektiğinde paranın daha sonra geri dönüp dönmediği gibi hususlar somut olayda önem kazanabilir.

Bu nedenle yalnızca tanık anlatımlarına dayalı bir dava kurgusu yerine objektif ekonomik delillerin araştırılması daha sağlıklı olacaktır.

Muvazaalı Tapu Üçüncü Kişiye Geçmişse Dava Açmadan Önce Ne Yapılmalı?

Öncelikle taşınmazın güncel tapu durumu belirlenmelidir.

Ardından geçmiş devirler incelenmelidir.

Özellikle şu soruların cevapları aranmalıdır:

İlk devir ne zaman yapıldı?

Taşınmaz kimden kime geçti?

Tapuda işlem satış mı bağış mı gösterildi?

Taşınmazın o tarihteki yaklaşık gerçek değeri neydi?

Gösterilen satış bedeli ne kadardı?

Bedelin ödendiğine ilişkin kayıt var mı?

Taşınmaz daha sonra kime geçti?

İkinci alıcı ilk alıcıyla akraba veya yakın mı?

Devirler arasında ne kadar süre var?

Uyuşmazlık başladıktan sonra yeni bir devir yapılmış mı?

Taşınmazı halen fiilen kim kullanıyor?

Bu soruların cevapları alınmadan yalnızca son tapu malikine bakılarak dava stratejisi oluşturulması hatalı sonuçlara yol açabilir.

Sonuç: Üçüncü Kişiye Satış Tapu İptal Davasını Her Zaman Engellemez

Muvazaalı tapu devri üçüncü kişiye satılırsa “artık hiçbir şey yapılamaz” şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değildir.

Ancak ilk işlemin muvazaalı olması da son malikin tapusunun kendiliğinden iptal edileceği anlamına gelmez.

Taşınmazı sonradan edinen kişinin iyiniyetli olup olmadığı belirleyicidir.

Tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında korunabilir. Buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin durumu TMK’nın 1024. maddesi çerçevesinde farklı değerlendirilir.

Özellikle taşınmazın yakın akrabaya devredilmesi, kısa aralıklarla birden fazla devir yapılması, gerçek bir satış bedelinin bulunmaması, alıcının ekonomik gücünün yetersizliği, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra devir yapılması ve taşınmazın fiili kullanımının hiç değişmemesi gibi olgular somut olayın diğer delilleriyle birlikte önem kazanabilir.

Bu nedenle üçüncü kişiye geçmiş bir taşınmaz hakkında muris muvazaasına dayalı dava düşünülüyorsa yalnızca ilk satışın değil, taşınmazın bütün devir zincirinin incelenmesi gerekir.

Dava açılmadan önce güncel ve tedavüllü tapu kayıtlarının değerlendirilmesi, üçüncü kişinin hukuki durumunun belirlenmesi ve şartları varsa taşınmazın yeniden devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talebinin değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

İlgili İçerikler

Baba Sağlığında Malını Bir Çocuğuna Verirse Diğer Çocuklar Dava Açabilir mi?

Muvazaa Nedeni ile Tapu İptal Davası

Muris Muvazaası Nasıl İspatlanır?

Tapu İptal ve Tescil Davası

Mirasçılardan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptali