Bir baba, sağlığında sahip olduğu evi çocuklarından yalnızca birine devretmiş olabilir. Anne, taşınmazını diğer mirasçılardan habersiz şekilde bir çocuğuna satmış gibi göstermiş olabilir. Hatta bu işlemler miras bırakanın ölümünden 10, 20 veya 30 yıl önce yapılmış olabilir. Böyle durumlarda miras hakkı ihlal edilen kişilerin en fazla merak ettiği konu, muris muvazaası davasında zamanaşımı olup olmadığıdır.

Türk hukukunda muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu nedenle miras bırakanın ölümünün üzerinden uzun yıllar geçmiş olması, tek başına dava açılmasına engel oluşturmaz.

Ancak bu kuralın özellikle kadastro işlemlerinden kaynaklanan istisnaları bulunmaktadır. Ayrıca aradan geçen yıllar, muvazaanın ispatını önemli ölçüde güçleştirebilir.

Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi başka bir hukuki işlemle devretmesidir.

Örneğin baba, sahip olduğu daireyi oğluna gerçekte hiçbir bedel almadan devretmiş, ancak tapuda bu işlemi satış olarak göstermiş olabilir. Böylece diğer çocukların miras hakkını etkisiz bırakmak istemiş olabilir.

Burada önemli olan yalnızca taşınmazın bir mirasçıya devredilmiş olması değildir. İşlemin gerçek niteliği ve miras bırakanın mal kaçırma amacı birlikte değerlendirilir.

Her düşük bedelli satış, her aile içi taşınmaz devri veya her bağış muris muvazaası oluşturmaz.

Muris Muvazaası Davasında Zamanaşımı Var mı?

Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında genel kural, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamasıdır.

Bu yaklaşımın temelinde, muvazaalı işlemin aradan zaman geçmesiyle kendiliğinden geçerli hale gelmeyeceği düşüncesi bulunmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.03.2016 tarihli, 2014/14726 Esas ve 2016/3328 Karar sayılı kararında da muvazaa iddiasına dayalı davaların kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi olmadığı açıklanmıştır.

Dolayısıyla miras bırakanın ölümünden sonra 5, 10, 20 veya daha fazla yıl geçmiş olması, davanın yalnızca bu nedenle reddedilmesini gerektirmez.

Bununla birlikte taşınmazın kadastro geçmişi, miras bırakanın ölüm tarihi ve davanın dayandığı hukuki sebep ayrıca incelenmelidir.

20 Yıl Önce Satılan Ev Geri Alınabilir mi?

Evet. Yirmi yıl önce satılmış gibi gösterilen bir taşınmazın muris muvazaası nedeniyle geri alınması hukuken mümkün olabilir.

Örneğin 2006 yılında baba, kendisine ait evi çocuklarından birine tapuda satış göstererek devretmiş olsun. Baba 2018 yılında vefat etmiş ve diğer mirasçılar bu devrin gerçekte bağış olduğunu sonradan öğrenmiş olsun.

2026 yılında dava açılması, sırf taşınmazın 20 yıl önce devredilmiş olması nedeniyle engellenmez.

Ancak davanın kabul edilmesi için satışın gerçekte bağış niteliğinde olduğu ve miras bırakanın diğer mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı ortaya konulmalıdır.

Mahkeme, yalnızca tapu devrinin eski tarihli olmasına veya kardeşlerden birinin taşınmazı edinmiş olmasına bakarak iptal kararı vermez.

30 veya 40 Yıl Önce Yapılan Tapu Devri İptal Edilebilir mi?

Muris muvazaası davalarında genel kuralın zamanaşımına tabi olmaması nedeniyle 30 veya 40 yıl önce yapılan işlemler de dava konusu olabilir.

Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/14726 Esas, 2016/3328 Karar sayılı kararında, miras bırakanın ölümünden 44 yıl sonra açılan bir dava değerlendirilmiştir.

Yerel mahkemenin uzun süre geçmesini dürüstlük kuralıyla bağdaştırmayarak verdiği ret kararı, Yargıtay tarafından isabetli bulunmamıştır.

Bu karar, yalnızca uzun zaman geçmesinin muris muvazaası iddiasını kendiliğinden ortadan kaldırmadığını göstermesi bakımından önemlidir.

Bununla birlikte çok eski tarihli işlemlerde tanıkların vefat etmiş olması, banka kayıtlarına ulaşılamaması, taşınmazın defalarca el değiştirmesi ve tapu kayıtlarının karmaşık hale gelmesi gibi ispat sorunları ortaya çıkabilir.

Miras Bırakanın Ölümünden Önce Muris Muvazaası Davası Açılabilir mi?

Muris muvazaasına dayalı mirasçılık hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası, kural olarak miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir.

Çünkü mirasçının bu hukuki nedene dayalı dava hakkı, miras bırakanın ölümüyle doğar.

Örneğin babanın sağlığında bir taşınmazını kardeşlerden birine satması, diğer çocuklara henüz mirasçı sıfatıyla muris muvazaası davası açma hakkı vermez.

Miras bırakanın ölümünden sonra ise mirasçılar, işlemin gerçek niteliğini ve mal kaçırma amacını ileri sürerek dava açabilir.

Kadastro Yapılmış Taşınmazlarda 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Muris muvazaasında zamanaşımı bulunmadığı kuralının önemli istisnalarından biri, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesidir.

Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanılarak açılacak davalarda, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre gündeme gelebilir.

Ancak bu sürenin her muris muvazaası davasında uygulanacağı düşünülmemelidir.

Özellikle miras bırakanın kadastro tespitinden önce mi, sonra mı öldüğü belirleyici olabilir.

Yargıtay uygulamasında, miras bırakanın kadastro tespitinden önce ölmesi ve mirasçıların dava hakkının kadastrodan önce doğması halinde 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanabileceği kabul edilmektedir.

Buna karşılık miras bırakan kadastro tespitinden sonra vefat etmişse, mirasçının dava hakkı sonradan doğacağından kadastrodan önceki hukuki sebebe ilişkin süre kuralı aynı şekilde uygulanmaz.

Bu nedenle özellikle köylerde, tarım arazilerinde ve eski tapu kayıtlarına dayalı taşınmazlarda dava açılmadan önce kadastro tutanakları ile miras bırakanın ölüm tarihi birlikte incelenmelidir.

Miras Bırakanın Ölümünden 20 Yıl Sonra Dava Açılması Dürüstlük Kuralına Aykırı mıdır?

Uygulamada bazı davalılar, mirasçıların yıllarca sessiz kaldığını ve sonradan dava açmalarının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savunmaktadır.

Ancak muris muvazaası davalarında sırf uzun süre dava açılmamış olması, tek başına hakkın kötüye kullanıldığı sonucunu doğurmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.03.2016 tarihli kararında da uzun süre geçmesi gerekçesiyle verilen ret kararı bozulmuştur.

Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı tamamen göz ardı edilemez. Somut olayda dava hakkının kullanılmasına ilişkin özel davranışlar, tarafların hukuki ilişkileri ve ileri sürülen itirazlar ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle uzun yıllar sonra açılacak davalarda, dava hakkının neden daha önce kullanılmadığına ilişkin açıklamaların ve eldeki delillerin dikkatle hazırlanması yararlı olacaktır.

Tapuda Satış Gösterilmiş Olması Davaya Engel midir?

Hayır. Zaten muris muvazaası uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, tapuda satış olarak gösterilen işlemlerden kaynaklanmaktadır.

Tapu kaydında satış yazması, satışın gerçek ve bedelli olduğunu kesin biçimde ispatlamaz.

Mahkeme, görünürdeki sözleşmenin arkasında gerçekte bir bağış iradesi bulunup bulunmadığını araştırır.

Özellikle şu hususlar önem taşır:

• Taşınmazı devralan kişinin satış tarihinde ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı,
• Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark,
• Miras bırakanın taşınmazı satmasını gerektiren makul bir ihtiyacının olup olmadığı,
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği,
• Miras bırakanın diğer mirasçıları dışlama amacı taşıyıp taşımadığı,
• Aile içindeki ilişkiler ve taşınmazın devrinden sonraki fiilî kullanım durumu.

Bu unsurlar tek tek değil, olayın bütünü içinde değerlendirilir.

Satış Bedelinin Ödenmemiş Olması Tek Başına Yeterli midir?

Satış bedelinin ödenmediğinin ortaya konulması, muvazaa iddiasını destekleyen önemli bir delildir. Ancak tek başına her zaman yeterli değildir.

Örneğin tapuda satış gösterilen taşınmazı devralan çocuğun hiçbir geliri bulunmaması, banka hesabından ödeme yapılmaması ve miras bırakanın satışa ihtiyaç duymaması birlikte değerlendirildiğinde mal kaçırma iddiası güçlenebilir.

Buna karşılık satış bedelinin aile içinde farklı şekilde ödenmiş olması veya taşınmaz devrinin gerçek bir borcun karşılığı olarak yapılması halinde değerlendirme değişebilir.

Yargıtay uygulamasında asıl araştırılan konu, miras bırakanın gerçek iradesidir.

Muris Muvazaası Davasında Hangi Deliller Kullanılabilir?

Aradan uzun yıllar geçmiş olması nedeniyle özellikle eski tarihli tapu devirlerinde delillerin doğru belirlenmesi gerekir.

Muris muvazaası davalarında tapu kayıtları, resmi senetler, banka hareketleri, tanık anlatımları, miras bırakanın ekonomik durumu, taşınmazın satış tarihindeki değeri ve tarafların aile içindeki ilişkileri önemli olabilir.

Mirasçılar, miras bırakanın yaptığı işlemin tarafı olmadıkları ve miras haklarının ihlal edildiğini ileri sürdükleri ölçüde muvazaa iddiasını tanık dahil çeşitli delillerle ispatlayabilirler.

Ancak yalnızca tanıkların işlemin muvazaalı olduğunu düşündüklerini söylemeleri yeterli olmayabilir. Tanıkların hangi somut olayları bildikleri, satış sırasında neler yaşandığı ve tarafların ekonomik durumlarına ilişkin bilgileri önemlidir.

Özellikle 20 veya 30 yıl önce yapılan satışlarda, taşınmazın eski tapu kayıtlarının ve varsa banka belgelerinin temin edilmesi davanın sonucunu etkileyebilir.

Muris Muvazaası ile Tenkis Davasının Zamanaşımı Aynı mıdır?

Hayır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile tenkis davası birbirinden farklı hukuki kurumlara dayanır.

Muris muvazaasında görünürdeki işlemin geçersizliği ve buna bağlı tapu kaydının düzeltilmesi istenir.

Tenkis davasında ise miras bırakanın saklı payı ihlal eden tasarruflarının kanuni sınıra indirilmesi talep edilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 571. maddesi uyarınca tenkis davası açma hakkı, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve kanunda belirtilen başlangıç tarihlerinden itibaren her hâlde on yıl geçmekle düşer.

Dolayısıyla muris muvazaasında süre bulunmadığı düşüncesiyle tenkis talebinin de süresiz ileri sürülebileceğini kabul etmek ciddi bir hukuki hata olur.

Davanın hangi hukuki nedene dayandırılacağı ve terditli talep kurulup kurulmayacağı, dosyanın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Muris Muvazaası Davasını Kimler Açabilir?

Muris muvazaası davası, miras hakkı ihlal edilen mirasçılar tarafından açılabilir.

01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı zedelenen mirasçılar muris muvazaası iddiasına dayanabilir.

Bu nedenle yalnızca çocuklar değil, somut olayda mirasçı sıfatı bulunan diğer kişiler de dava açma hakkına sahip olabilir.

Dava açacak kişinin mirasçılık sıfatı, miras payı ve dava konusu taşınmaz üzerindeki talebi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Başka Birine Satılmışsa Geri Alınabilir mi?

Miras bırakanın muvazaalı şekilde devrettiği taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere satılmış olması, uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunabilir.

Buna karşılık taşınmazı devralan kişinin muvazaayı bildiği veya bilmesi gerektiği ortaya konulursa, tapu siciline güven ilkesinden yararlanması mümkün olmayabilir.

Bu nedenle ilk satışın muvazaalı olması, sonraki bütün tapu devirlerinin kendiliğinden iptal edileceği anlamına gelmez.

Üçüncü kişilerin iyiniyeti, taşınmazın devir zinciri ve davada ileri sürülebilecek talepler ayrıca incelenmelidir.

Muris Muvazaası Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Örneğin Aydın’ın Kuşadası ilçesinde bulunan bir taşınmazla ilgili muris muvazaası davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Dava açılmadan önce güncel tapu maliklerinin belirlenmesi, mirasçılık belgesinin temin edilmesi ve dava konusu taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi gerekir.

Muris Muvazaası Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?

Evet. Dava konusu taşınmazın yargılama sırasında başka kişilere devredilmesi veya üzerinde yeni ayni haklar kurulması ihtimali varsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri kapsamında ihtiyati tedbir talep edilebilir.

İhtiyati tedbir kararı kendiliğinden verilmez. Mahkemenin, talebin hukuki koşullarını ve yaklaşık ispat durumunu değerlendirmesi gerekir.

Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devrinin uyuşmazlığı ağırlaştırabileceği durumlarda, dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulması önem taşır.

Muris Muvazaası Davasında En Sık Yapılan Hatalar

Muris muvazaası davalarında en sık karşılaşılan hatalardan biri, zamanaşımı bulunmadığı için delillerin toplanmasının da bekletilebileceğinin düşünülmesidir.

Oysa zaman geçtikçe tanıkların olayları hatırlaması güçleşebilir, banka kayıtlarına ulaşılması zorlaşabilir ve taşınmaz yeni kişilere devredilebilir.

Bir diğer hata, miras bırakanın çocuklarından birine yaptığı her taşınmaz devrinin muvazaalı sayılmasıdır. Gerçek bir satış, makul karşılıkla yapılan devir veya miras bırakanın mal kaçırma amacı taşımadığı bir işlem, yalnızca mirasçılardan biri lehine sonuç doğurduğu için iptal edilemez.

Ayrıca kadastro işlemleriyle ilgili hak düşürücü sürelerin incelenmemesi, tenkis davası ile muris muvazaasının birbirine karıştırılması ve güncel tapu maliklerinin araştırılmaması da ciddi sorunlara neden olabilir.

Sonuç: 20 Yıl Önce Devredilen Taşınmaz İçin Dava Açmak Mümkündür

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir.

Bu nedenle babanın, annenin veya diğer miras bırakanın 10, 20, 30 yıl önce gerçekleştirdiği taşınmaz devri, mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyorsa dava konusu yapılabilir.

Ancak davanın açılabilir olması, mutlaka kazanılacağı anlamına gelmez.

Özellikle kadastrodan kaynaklanan süre istisnaları, taşınmazın sonraki devirleri, üçüncü kişilerin iyiniyeti ve muvazaanın ispatı üzerinde durulmalıdır.

Aydın, Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli, İzmir, Denizli ve Muğla’da karşılaşılan miras kaynaklı tapu uyuşmazlıklarında da esas mesele, devrin üzerinden kaç yıl geçtiğinden önce, işlemin gerçek hukuki niteliğinin belirlenmesidir.

Av. Orçun Akbulut

Gayrimenkul Hukuku ve Miras Hukuku

Sık Sorulan Sorular

Babam 25 yıl önce evi kardeşime sattı, dava açabilir miyim?

Babanız vefat etmişse ve satışın gerçekte mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılmış bir bağış olduğu ileri sürülebiliyorsa, kural olarak muris muvazaası davası açılabilir. Kadastrodan kaynaklanan istisnalar ve diğer hukuki koşullar ayrıca incelenmelidir.

Muris muvazaası davasında 10 yıllık zamanaşımı var mı?

Genel olarak hayır. Ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesindeki koşullar gerçekleşmişse 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanabilir.

Babamın ölümünden 15 yıl sonra dava açabilir miyim?

Kural olarak evet. Ölümün üzerinden 15 yıl geçmiş olması tek başına dava açılmasına engel değildir.

Muris muvazaası davası ne zaman açılabilir?

Mirasçının bu hukuki nedene dayanan dava hakkı, kural olarak miras bırakanın ölümüyle doğar.

Tapuda satış yazıyorsa dava kazanılabilir mi?

Evet, ancak görünürdeki satışın gerçekte bağışı gizlediği ve mirasçılardan mal kaçırma amacı bulunduğu ispatlanmalıdır.

Muris muvazaası davasını tek mirasçı açabilir mi?

Evet. Miras hakkı ihlal edilen mirasçı, koşulları varsa tek başına dava açabilir. Talebin miras payına mı yoksa terekeye mi yönelik olduğu, davanın tarafları ve usulü bakımından ayrıca değerlendirilir.