Kira Tespit Davası

Dava, davalının yerleşim yerinde açılabileceği gibi, sözleşmenin yerine getirileceği yer mahkemesi ile sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesinde de açılabilir. Taraflar ayrıca bu konuda yetki sözleşmesi yapabilirler. Davaya bakma görevi sulh hukuk mahkemesine aittir.

Kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. Bu yeter süre, kiracının tahliye hakkını kullanabileceği 15 günden önce düşünme olanağı sağlayacak bir süre olmalıdır.

Süresinde ihtar çekilmiş olsa bile kira tespit davası en geç artırım istenen dönemin sonuna kadar açılmalıdır.

Taraflar yeni dönemde kira parasının artırılacağını kabul etmişlerse tespit edilecek kiranın yeni dönem başından itibaren geçerli olması için önceden ihtar çekilmesine gerek yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içerisinde açılması yeterlidir.

Mahkemece yeni dönem kira parası rayiç ve emsale uygun olarak tespit edilecektir. rayici saptama mümkün değilse de yasa gereği emsal aranması zorunludur. Yeni kira bedeline dayanak olacak emsallerin tam uygun olması ve kira sözleşmelerinin belgelenmesi de gerekir. Bu uygunluk, hem kira başlangıcı, hem de kiralananın nitelikleri ve kullanma biçimde yönlerinden olmalı ve hem de, aynı yerlerin aynı miktarın kira parası ile belli dönemlerde kiralanabileceğini göstermelidir. Bir iki emsal yerin bulunması, özel koşullarla yapılmış kira sözleşmelerini akla getirir. Bu gibi özel nedenlerle yapılmış kira sözleşmeleri de emsal olarak kabul edilemez. Tam uygun emsal bulunmayan hallerde ise, ele alınan emsallerin kiralanan yerle tam bir karşılaştırılması yapılmalı, hangi nedenlerin ve saptanan ayrıcalıkların herbirinin ne oranda kira parasını etkilediği, bilirkişi raporunda dayanaklı ve denetlenmesi mümkün olacak biçimde açıklanmalıdır.

Kira Parasının Ödenmemesi Nedeni İle Tahliye Davası

Tahliye davaları, taşınmazın aynıyla ilgili bulunmadığından davalının ikametgahı veya sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde veya tarafların sözleşme ile belirleyeceği yetkili mahkemede görülebilir.

Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Tebliğ üzerine borçlu, yedi gün (altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi kira sözleşmesi dışında bir sebebe de dayanabilir. İtiraz kira sözleşmesine ilişkinse, bu durumda kiracı ya kira sözleşmesinin varlığını tamamen inkar edecektir veya kira sözleşmesini kabul edip diğer itiraz sebeplerin, örneğin kira bedellerini ödediğini ileri sürecektir.

İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciiden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Aksi takdirde kiraya veren icra mahkemesinde değil; sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi davası açmalıdır.

Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.

Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.

Kiracı kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Borçlu kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunması durumunda, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Bu durumda alacaklı icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. Bu durumda icra mahkemesi, artık kira sözleşmesini inceleyemez.

Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı genel mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, kiracı ayrıca para cezasına mahkum edilir.

Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.

İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Böyle bir durumda borçlu,tahliye kararı üzerine üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir.

2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da uygulanır.

Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Bunun üzerine borçlu- kiracı borcunu ödemek isterse kural olarak otuz gün içerisinde yerine getirmelidir. Ödeme süresi altı aydan daha kısa süreli adi kiralarda bu süre 6 gün, hasılat kiralarında ise 60 gündür.

Borçlu kısmi itirazda bulunmuşsa itiraz etmediği kısımları tam olarak ödemesi gerekir.

KİRA HUKUKU

1 – KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir.

2 – KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine sınırlamalar getirilmiştir. Nitekim TBK’ na göre sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

A – YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

B – KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

C – KİRA TESPİT DAVASI

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı her zaman açabilir. Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

3 – KİRA FARK ALACAĞI DAVASI

Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artışına ilişkin şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede belirlenen artış hükmü gereğince kiracının kira parasını her yenilenen kira yılında sözleşmedeki artış oranına uygun şekilde artırarak ödemesi gerekir. 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; “tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü dikkate alınarak ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda kira fark alacağının tahsili talep edilebilir. Dolayısıyla takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağının tahsiline ilişkin dava açılabilir.

4 – TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kira sözleşmesinden bağımsız olarak bir taşınmazı kiralayan kiracının, sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olması için yazılı şekilde yapılması, sözleşme tarihinden itibaren belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak tahliye kararının belirtilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir süre taşınmazda oturması esas alınır. Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhütüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.

5 – KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ- KİRALANANIN TAHLİYESİ – TAHLİYE DAVASI

A – KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

B – KİRALANANIN TAHLİYESİ

B – 1 KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYE TAHLİYE

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmamaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.

Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmez ise takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Ancak kanun burada borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Bu sebeple bu süre dolmadan alacaklı haciz ve tahliye yoluna başvuramayacaktır. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;

Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracı borçlunun kiralanandan tahliyesini isteyebilir.

Aynı zamanda kira alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.

B – 2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma kiralananın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmemektedir. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur.

Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.

6 – KİRACININ BORÇLARI SEBEBİYLE KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak alacaklı kiraya veren bu hapis hakkını, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamayacaktır.

7 – KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; borcunu ifa etmesi taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer; Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme değişen bu koşullara göre yeniden uyarlanır.

Whatsapp ile ulaşın bize
Whatsapp'a gönder
Bu Sayfadaki İçeriği KOPYALAYAMAZSNIZ !!!
tr Turkish
ar Arabiczh-CN Chinese (Simplified)nl Dutchen Englishfr Frenchde Germanit Italianpt Portugueseru Russianes Spanishtr Turkishuk Ukrainian