Tahliye davaları, taşınmazın aynıyla ilgili bulunmadığından davalının ikametgahı veya sözleşmenin icra olunacağı yer mahkemesinde veya tarafların sözleşme ile belirleyeceği yetkili mahkemede görülebilir.
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Tebliğ üzerine borçlu, yedi gün (altı aydan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin olabileceği gibi kira sözleşmesi dışında bir sebebe de dayanabilir. İtiraz kira sözleşmesine ilişkinse, bu durumda kiracı ya kira sözleşmesinin varlığını tamamen inkar edecektir veya kira sözleşmesini kabul edip diğer itiraz sebeplerin, örneğin kira bedellerini ödediğini ileri sürecektir.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa merciiden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Aksi takdirde kiraya veren icra mahkemesinde değil; sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi davası açmalıdır.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
Kiracı kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmek istiyorsa, bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Borçlu kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunması durumunda, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Bu durumda alacaklı icra mahkemesine başvurup borçlunun itirazının kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister. Bu durumda icra mahkemesi, artık kira sözleşmesini inceleyemez.
Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı genel mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, kiracı ayrıca para cezasına mahkum edilir.
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır. Böyle bir durumda borçlu,tahliye kararı üzerine üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir.
2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72. maddeler hükümleri kıyas yolu ile burada da uygulanır.
Borçlu süresinde ödeme emrine itiraz etmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Bunun üzerine borçlu- kiracı borcunu ödemek isterse kural olarak otuz gün içerisinde yerine getirmelidir. Ödeme süresi altı aydan daha kısa süreli adi kiralarda bu süre 6 gün, hasılat kiralarında ise 60 gündür.
Borçlu kısmi itirazda bulunmuşsa itiraz etmediği kısımları tam olarak ödemesi gerekir.